（一）案情简介
原告黄酒公司诉称：被告符祝浪在合同签订后交付人民币30万元给黄酒公司，余下的30万元以按揭贷款方式给黄酒公司。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款无法办妥，符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付，经原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30万元及利息2万元、逾期付款滞纳金和诉讼费。
本案经审理查明：原告琼海万泉河黄酒实业有限公司与被告符祝浪于1996年3月9日签订《代理兴建房屋合同书》一份。约定的主要内容有：1、房屋建筑面积272平方米，价值人民币60万元；2、符祝浪须在4月10日前交款人民币30万元，余下的30万元以按揭贷款方式付给黄酒公司，但原告必须在交房后一个月将房屋产权证交被告，由被告符祝浪用此房产证等作为抵押物，向建行贷款，原告协助办理。3、房屋移交时所应办理的产权契证等手续费用由黄酒公司负责承担。4、符祝浪交齐按揭手续，超过30天后，黄酒公司应无条件将房屋交给符祝浪。同年4月10日，黄酒公司将房屋交付给符祝浪管理使用，符将该房屋使用。同年10月4日，黄酒公司办好符祝浪的房屋产权证。同年11月4日，符祝浪夫妇同黄酒公司一道申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。符祝浪所拖欠的购房款30万元未能支付。经原告多次索付未果。以上事实，有当事人陈述、证人证言、法庭质证的有关材料证实，足以认定。故判决符祝浪应给付琼海万泉河黄酒实业有限公司购房款30万元及1996年7月1日起至还清之日止的欠款利息（利率按中国建设银行同期同类贷款利率计算），逾期支付则按双倍利息计付。[1]
（二）问题梳理
本案争论的焦点在于贷款手续未能办妥是否原告的过错；被告是否能因为银行按揭贷款手续未办成而拒绝支付30万购房款；原告是否有权要求支付被告逾期不支付30万购房款的利息等三个问题。
（三）法理评析
买卖合同,是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。依约定交付标的物并转移标的物所有权的一方称为出卖人,应支付价款的一方称为买受人。由于买卖合同是典型的双务有偿合同，一方当事人所负担的合同义务是对方当事人所享有的合同权利，所以买卖合同的对内效力可以通过双方当事人所负担的合同义务来体现。根据外国合同法的规定，出卖人的合同义务主要包括:1. 交付标的物，并转移标的物的所有权于买受人；2.物的瑕疵担保义务；3.权利的瑕疵担保义务；4.交付有关单证和资料。买受人的合同义务主要包括:1.支付价款；2.受领标的物；3.及时检验出卖人交付的标的物；4.暂时保管及应急处置拒绝受领的标的物。[2]
在本案中，原告与被告签订的所谓代理兴建房屋合同，因原告不是建筑公司，且双方签订的合同符合买卖合同的法律特征，即出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款。一是房屋所有权转移，二是等价有偿，合同约定双方权利和义务，而且经房产管理部门办理登记手续，原告依约将房屋交付被告使用，并办理产权证,是为房屋买卖合同。因此可见该合同名为代理兴建房屋合同，实为房屋买卖合同。
依据买卖合同的基本原理，结合本案的具体案情现分析如下：
1、贷款手续未能办妥，原告的过错不负责任。本案中,原告已按约定申请办理银行按揭贷款合同手续。由于国家政策的原因，建行贷款及申请未获批准，按揭贷款此事无法办妥。不能归责于原告,因此,原告不负责任。
2、被告不能因为银行按揭贷款手续未办成而拒绝支付30万购房款。如上所述,贷款申请不能获得批准并非原告的过错,被告取得房屋后并使用，已支付部分款额，余下部分以原告应协助办理贷款支付价款为由而拖欠未付款，而原告已经协助贷款并办理房产证，合同已成立有效。支付价款是买受人的主要义务。买受人支付价款应按照合同约定的数额、地点、时间为之。对价款没有约定或约定不明确的,可以补充协议；不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。如仍不能确定,按照订立合同时履行地的市场价格履行,依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定执行。详言之,当事人在合同中约定执行政府定价的,在合同约定的交付期限内政府价格调整时,按照交付的价格计价。逾期交付标的物的,遇价格上涨时,按照原价格执行；价格下降时,按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的,遇价格上涨时,按照新价格执行；价格下降时,按照原价格执行。在本案,原被告双方已明确约定购房款,被告逾期未支付的购房款为30万元。
3、原告有权要求支付被告逾期不支付30万购房款的利息。这也是关于买受人的支付价款义务的问题。价款的支付时间,可以由双方当事人约定。买受人应当按照约定的时间支付价款.对支付时间没有约定或者约定不明确的,可以协议补充。不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定.仍不能确定的,按照同时履行的原则,买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。价款支付迟延时,买受人不但有义务继续支付价款,而且还有责任支付迟延利息。
（一）案情简介
１９９９年３月２２日下午，被告姜曙光夫妇到原告于宝银家购买玉米，双方言明每斤０．４６３元，货拉到被告家后付款。当时共装２９袋，经秤总重量为３６６０斤。由于被告当时未带运输工具，被告夫妇即回家取车，装好袋过完称的玉米即放在原告家由原告看着。约半个小时后，被告与其邻居郭铁生带车到原告家拉玉米，共装３车。被告拉回经卸车点数，只有２７袋，被告随即找到原告说明此情。双方经过协商，又将２７袋玉米重新过秤，总重量为３３９６斤。因当时漏算一袋玉米（１８４斤），被告只给了原告３２１２斤玉米的货款计１４８７元，原告当时未表示异议。事后，原告于宝银向义县人民法院提起诉讼称：被告姜曙光向我买去３６６０斤玉米，每斤单价０．４６３元。但被告仅付我１４８７元。请求判令被告立即给付我下欠余款２１０．５０元。被告姜曙光答辩称：我仅从原告处购买玉米３２１２斤，款已付清。要求驳回原告的诉讼请求。
义县人民法院经审理，确认原告实际交付被告２７袋玉米，重量为３３９６斤。该院认为：以合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移。原告实际交付给被告２７袋３３９６斤玉米。在被告按第二次过称斤数付款时，原告未表示异议，可视为默认。故对第一次过称与第二次过称之间的差额，被告没有责任。但被告应付清３３９６斤玉米的货款。根据《中华人民共和国民法通则》第72条、第108条的规定，该院于１９９９年５月３１日判决如下：（1）被告姜曙光于判决生效后三日内给付原告于宝银玉米款８５．２０元。（2）驳回原告于宝银的其他诉讼请求。[3]
（二）问题梳理
买卖合同中标的物的风险应该由谁来承担是一个重要的问题，该问题的解决与物权变动模式有关，因此，结合买卖合同中标的物所有权的转移考察标的物的风险承担具有重要的意义。本案的关键在于标的物的所有权和风险于何时转移。
（三）法理分析
在买卖合同中,出卖人负有交付标的物并转移标的物的所有权于买受人的主要合同义务。<<合同法>>第141条规定:“出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。”出卖人应当按照约定的数量交付标的物。出卖人多交标的物的,买受人可以接受或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交的部分的,按照原合同的价格支付价款；出卖人少交标的物,除不损害买卖人利益的以外,买受人可以拒绝接收。买受人拒绝接收标的物的,应当及时通知出卖人。买受人怠于通知的,应当承担因此产生的损害赔偿责任。但出卖人交付的标的物数量在合理的磅差或尾差之内的,应为交付的数量符合约定的标准。合同中约定分批交付的,出卖人应按照约定的批量分批交付。出卖人未按照约定的时间和数量交付的,应就每一次的不适当交付负违约责任。
在交付的同时,不可分割的是买卖合同中标的物的风险负担。买卖合同中标的物的风险，是指买卖合同的标的物由于不可归责于买卖合同双方当事人的事由毁损、灭失所造成的损失。风险负担是指该损失应由谁来承担。我国民法对于物权变动，采债权形式主义模式，将交付行为作为动产标的物所有权移转的成立要件。我国《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，从而使得该条规定所确立的风险负担的一般规则与《合同法》第133条关于动产标的物所有权移转的一般规则“标的物的所有权自标的物交付时起移转”相一致。[4]可见，我国的民事立法就动产标的物毁损灭失的风险负担的移转，在当事人没有特别约定的情况下既与标的物的交付，又与标的物所有权的移转相一致。这样规定契合当今的立法潮流，应予坚持。其中《合同法》第142条所谓法律另有规定或当事人另有约定主要包括两种情况：一是在交付前标的物风险即由买受人负担；二是交付后的一段时间内标的物的风险仍由出卖人负担。[5]
本案中,被告姜曙光夫妇到原告于宝银家购买玉米,约定好价格和数量后,由于被告当时未带运输工具，被告夫妇即回家取车，装好29袋过完称的玉米即放在原告家由原告看着。约半个小时后，被告与其邻居郭铁生带车到原告家拉玉米，共装３车。被告拉回经卸车点数，只有２７袋，被告随即找到原告说明此情。重点在于标的物玉米的所有权是在被告和原告第一次装好29袋玉米放在原告家看着时即已转移归被告所有,还是被告半小时后带车把玉米拉回家时所有权才转移于被告。因买卖标的物为种类物，一经当事人装袋计量即被特定，并由被告点收堆放，一般即可认定为是在该处向买方交付。因此是原告已交付而由被告暂时交原告看护，则原告已履行完买卖上的交付义务，原告对被告只负有保管上的交付义务，原告到时不能如数交付，则对被告负保管物灭失的赔偿责任。但是被告把玉米拉回以后发现少了2袋,被告随即找到原告说明此情。双方经过协商，又将２７袋玉米重新过秤，总重量为３３９６斤。原告未以被告装车完毕未提出数量异议应视为如数完全履行来抗辩，而是同意了重新过秤，并按重新过秤的结果向被告收取货款。这种事实表明，被告提出数量异议，是在表明原告未按约定的数量向其交付，为不完全履行；本案中,双方同意重新过称，就在证明是否发生不完全履行；双方以重新过称的结果结算货款，表明双方实际更改了合同标的物的履行数量，被告并放弃追究原告依原约定数量不完全履行的违约责任。因此,法院认为在被告按第二次过称斤数付款时，原告未表示异议，可视为默认。故对第一次过称与第二次过称之间的差额，被告没有责任。但被告应付清３３９６斤玉米的货款。
（一）案情简介
原告耿昌怀与周荣海自1996年始有债权债务往来，周荣海欠原告债务6万余元，为此双方曾于1996年诉至法院经调解达成一致还款意见。1998年12月10日，原告实际以14万元的价格向周荣海购得属其所有的坐落在市区前进新村2号楼306室商品房一套，由周荣海出具了14万元的收条给原告。双方为少缴房产税费于1998年12月14日签订了房地产买卖契约一份载明：周荣海将其坐落在市区前进新村2号楼306室房以6万元的价格卖给耿昌怀。当日，双方到扬中市房产管理局交纳了房产交易税及房产契税并办理了上述房屋的所有权证。至此，原告取得了该房屋的所有权。此间，1997年至1998年12月10日，周荣海隐瞒与原告交易的事实又与被告于中国交易该房，并从被告处9次取得房款计12.8万元，于1998年12月10日将该房钥匙交给被告（原告取得产权证后实际一直未入住），被告一直居住至今。后原告向周荣海索要债务时发现被告占居该房，与其协商退房未果于2001年12月诉至本院。审理中，被告对原告当庭递交的周荣海出具给原告14万元房款的收条及载有原告所有权的产权证等证据真实性无异议，其提出原告与周荣海的买卖在后，属恶意串通的民事行为应无效，故拒不搬出该房，其与原告协商未果。
江苏省扬中市人民法院公开审理后认为：原告提供的证明其对诉争房屋有所有权的相关证据真实，被告亦无异议，依法应予确认。原告与周荣海之间的房屋买卖行为因周实际收得原告购房款且双方到房产管理部门办理了房屋产权过户登记手续，故该买卖行为合法有效应予保护，而被告与双方周荣海之间的房屋，双方虽完成了交付房款和房屋的义务，该行为是成立的，但因其未办理房屋产权过户、登记等手续，有违法律，该行为不具有公信的效力，不能对抗原告对该房的所有权。其提出原告与周荣海之间的买卖行为系恶意串通，因未向法庭提供任何证据缺乏说服力，本院对此不予采纳。被告因此造成的损失应向恶意行为人周荣海追索，但不应因此影响原告对该房屋享有占有、使用的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、第128条和《中华人民共和国民法通则》第72条第1款、第117条第1款，《中华人民共和国民法通则》第44条的规定，判决如下：原告耿昌怀对房屋（坐落在扬中市区前进新村2号楼306室）享有所有权，限被告于中国于判决生效后十日内腾空上述房屋内自己的物品并将该房退还交付给原告。一审判决后，被告于中国不服原一身判决上诉.江苏省镇江市中级人民法院经审理,驳回上诉，维持原判。[6]
（二）问题梳理
取得标的物所有权是买受人的主要交易目的，但在我国，不动产所有权的转移须依法办理所有权的转移登记手续。本案考察的重点有买卖合同的效力与不动产登记制度的关系；“一屋两卖”的两份房屋买卖合同是否有效；“一屋两卖”应承担何种责任等三个问题。
（三）法理分析
买卖合同的效力与不动产登记制度的关系。在买卖合同中,取得商品房的所有权是买受人主要的交易目的。因此，将标的物的所有权转移给买受人,是出卖人的一项主要义务。标的物所有权是在交付的基础上实现转移的。依据<<合同法>>第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”具体到不动产买卖合同而言，不动产所有权的转移须依法办理所有权的转移登记。未办理登记的,尽管买卖合同已经生效,但标的物的所有权不发生转移。这表明,标的物的所有权的转移方法,可以有所不同。就动产而言,除法律有特别规定或当事人另有约定,所有权依交付而转移。这表明,合同法通过法律上的任意性规范,就动产所有权的转移,确立了债权形式主义的物权变动模式。[7]
房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。从理论上看，不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权，新主体取得不动产物权的状态。不动产物权转移的方式有：买卖、赠与、交换、继承等。我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”根据城市私有房屋管理条例的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登记(过户)手续。对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。但是不动产登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上，不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行为是相分离各自独立。不动产物权转移合同是一种民事法律行为，这种法律行为的直接效力是在当事人之间形成债权债务关系，受债法调整。因此，不动产转移合同能否生效应根据《民法通则》第55条关于民事法律行为的有效条件来衡量，只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同，当事人在享有其债权的同时，也应当履行自己相应的义务，即受让人须履行支付价款的义务，出让人必须履行交付房屋、土地等不动产并协助受让人办理不动产过户手续的义务。
我国实行不动产登记制度，最高人民法院<<关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）>>第9条也对此作了进一步的相同规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。不动产物权的转移需双方订立书面合同。但是当事人即使按照不动产物权转移合同，已经交付了不动产，且该不动产已经处于债权人实际控制之中，也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权，还必须双方共同办理不动产物权的转移登记手续”。由此可见，不动产登记也只是不动产物权转移的生效要件，而不是不动产物权合同的生效要件。因此，未办理过户登记对不动产物权转移合同的生效不发生影响。根据以上分析,不动产产权登记不是房屋买卖合同的生效要件，并不影响房屋买卖合同的效力，过户登记属于房屋买卖合同的履行范畴，是房屋所有权转移的要件。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗第三人的支配权的效力，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。就本案而言，原告即第一买受人耿昌怀与出卖人签订房屋买卖合同，并办理了产权过户登记手续，其经登记的不动产物权能够对抗第三人即第二买受人于中国的支配权。故一、二审法院作出支持耿昌怀诉讼请求的判决是正确的。
出卖人周荣海与原告、被告分别签订的两份房屋买卖合同均为有效。根据《民法通则》第55条规定民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同。出卖人周荣海与原告、被告分别签订的两份房屋买卖合同均无违反法律的地方，即使被告没有办理房产转移登记手续，应该认定两合同均为有效。
出卖人周荣海应向被告承担违约责任。虽然签订的买卖合同均为有效，但出卖人周荣海将房屋交付原告时，被告自然无法取得房屋。2003年4月28日，最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定了可以适用惩罚性赔偿责任的5种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，买受人除可请示出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付房款1倍的赔偿责任。
（一）案情简介
广西某拍卖有限公司(以下简称“拍卖公司”)受中国某资产管理公司南宁办事处(以下简称“资产管理公司”)的委托，对位于某市的一块国有土地进行公开拍卖，拍卖前，拍卖公司按法定程序对拍卖标的进行了展示，并特意告知前来查看标的的竞买人该土地属于划拨土地，尚未交纳土地出让金，拍卖后是否能过户尚不明确，因此存在潜在的风险，请竞买人自行确认。竞买人现场察看了拍卖标的后表示愿意竞买，并按照规定交纳了竞买保证金，领取了竞买号牌。拍卖会上，拍卖师向竞买人宣读了《拍卖规定》和《竞买须知》，《竞买须知》强调指出，此次拍卖的标的物按现状拍卖，其品质由竞买人自行确认，拍卖人对标的不承担瑕疵担保责任，竞买人在参加竞买前，有权查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。竞买人一旦参加竞买，即表明已完全了解拍卖标的情况，接受拍卖标的一切现状（包括瑕疵），认同须知及公司其它拍卖资料，并对自己的竞买行为承担法律责任。后王某在拍卖会上以350万元的最高应价竞得该标的，并且按照拍卖法规定，双方当即签订了《拍卖成交确认书》，王某按双方所签确认书的约定，先后两次向拍卖公司付佣金和成交款367.5万元。拍卖公司按比例扣除了28万元佣金后，将所收的拍卖成交款339.5万元交给了委托人资产管理公司。后王某以该土地为划拨土地，无法办理国有土地使用权证为由，要求拍卖公司退回土地价款及拍卖佣金。起初拍卖公司以拍卖前已告知风险并申明不承担瑕疵担保责任为由不愿意退回佣金，后经过多次协商，拍卖公司愿意退回拍卖佣金但指出拍卖价款已经交由委托人，应当由委托人退回。因此，王某向资产管理公司提出要求退回土地价款的请求，资产管理公司不予理会，王某向法院起诉要求拍卖公司退回土地价款。
根据合同法相关规定，法院判决合同无效，双方返还财产，因此，拍卖公司因负返还拍卖价款及佣金的义务，拍卖公司向王某承担返还价款及佣金的责任后，土地付款部分有权向资产管理公司追偿。本案中，拍卖标的为没有报经有批准权的人民政府审批的划拨土地使用权，委托人、拍卖人及买受人均明知这一事实，因《拍卖成交确认书》无效导致拍卖公司在组织该场拍卖会中造成了经济损失，三方对合同无效均存在过错，因此，该损失应当由三方共同分担。[8]
（二）问题梳理
拍卖合同属于特种买卖合同，其除了适用买卖合同的规定外，还应受拍卖法的规范。本案例即属于拍卖争议，需要重点考察拍卖合同是否有效；拍卖人对标的不承担瑕疵担保责任的声明是否有效两个问题。
（三）法理分析
拍卖合同属于买卖合同中的一种特种买卖合同。依照拍卖法规定，拍卖当事人包括委托人、拍卖人、竞买人和买受人。委托人是指委托拍卖人拍卖物品或者财产权利的公民、法人或者其他组织。委托人可以是拍卖标的的所有权人，也可以不是拍卖标的的所有权人，非所有权人必须依法取得拍卖标的的处分权，才可以作为拍卖委托人；拍卖人是指依法设立的从事拍卖活动的企业法人，是最主要的拍卖当事人。拍卖一般须经如下程序:（1）拍卖的表示,是指拍卖人发出的对标的物进行拍卖的意思表示,它包括拍卖公告和拍卖师在拍卖开始时所作的拍卖表示。（2）应买的表示,是指参加竞买的人发出的购买的意思表示。在拍卖时,是由参加购买的应买人竞争,由出价最高者购买。参加竞争的应买人为竞买人,其提出的价格即为应价。竞买人一经应价,不得撤回,当其他竞买人有更高应价时,其应价即丧失约束力。在拍卖人说明拍卖标的无保留价的时候,拍卖的表示即属于要约,竞买人的应价为承诺；竞买人一经应价买卖合同即告成立,但以无其他竞买人的更高应价为生效条件,即无其他竞买人的更高应价时条件成就,合同生效；有其他竞买人的更高应价时,条件不成就,合同失去法律效力。（3）卖定的表示,拍卖以拍卖人拍板或依其他惯用的方法,为卖定的表示。此时,买卖成交,竞争买卖结束。拍卖经拍板成交以后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书。签署成交确认书并不是订立合同,而是对经拍卖成立的买卖合同的一种确认。上
述内容所说的有效成立是从符合拍卖的程序方面来说的,但是拍卖合同的有效还须符合实质条件,本案的拍卖标的为没有报经有批准权的人民政府审批的划拨土地使用权,根据《城市房地产管理法》第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”。第46条：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”因此，划拨土地使用权未经有批准权的人民政府审批，不得擅自转让。《拍卖法》第7条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。”第8条规定：“依据法律或者国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续。”《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……，(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”综上所述，拍卖人拍卖资产管理公司委托的划拨土地使用权未报有批准权的人民政府审批，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，拍卖人与买受人签订的《拍卖成交确认书》无效。
拍卖人对标的不承担瑕疵担保责任的声明无效。瑕疵担保，是指有偿合同中的债务人，对其所提出的给付应担保其权利完整和物的质量合格。如果债务人违反此种担保义务，则应负瑕疵担保责任。瑕疵担保责任分为两种，即权利的瑕疵担保和物的瑕疵担保。（1）物的瑕疵担保义务。出卖人负担物的瑕疵担保义务，是由买卖合同的有偿性决定的。<<合同法>>第153条规定:“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”这一义务被称为物的瑕疵担保义务。物的瑕疵担保义务被表述为质量担保义务，即出卖人应当担保其交付给买受人的标的物符合合同约定的或者法律确定的质量标准。因此，确定标的物的质量标准，是判断出卖人是否全面履行该项义务的前提。买卖合同中，当事人对标的物的质量标准没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，出卖人交付标的物，应当具有同种物的通常标准或者为了实现合同目的该物应当具有的特定标准。[9]（2）权利的瑕疵担保义务。<<合同法>>第150条规定:“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”这一义务称为出卖人的权利瑕疵担保义务。我国《合同法》上，由于违约责任和权利瑕疵担保责任的区分丧失了依据，因此，出卖人应对买受人承担违约责任。需要注意的是，由于在物权变动模式立法选择上的差异，以及相关法律规定上的不同，我国合同法上出卖人违反权利的瑕疵担保义务，应承担违约责任的类型，与法国民法、德国民法上权利瑕疵担保责任的类型，有所不同。[10]权利瑕疵担保的效力体现为,出卖人违反这一担保的法律后果，从出卖人方面看是他应承担的民事责任，且该责任不以过错为条件，从买受人方面看是他可以采取哪些救济措施，通常主张支付违约金，实际履行，解除合同或要求损害赔偿等，但买受人于订立合同时知道或应知道第三人对买卖标的物享有权利的，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。另外，我国《合同法》第152条规定：“买受人确有证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”，该项规定是赋予买受人积极的救济权，能够更好地保护买受人的权益，是对传统权利瑕疵担保责任的突破和完善。
就拍卖法律关系而言，拍卖法对标的物的瑕疵担保做了较明确的规定。《拍卖法》第18条规定：“拍卖人要权要求委托人说明拍卖标的的来源与瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”第27条规定：“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。”第61条规定：“拍卖人、委托人违反本法第18条第2款、第27条的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿，属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”商务部制定于2005年1月1日正式实行的《拍卖管理办法》第37条规定：“拍卖企业有权查明或者要求委托人书面说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖企业应当向竞买人说明其知道或者应当知道的拍卖标的的瑕疵。”第53条：“拍卖企业、委托人违反本办法第37条规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权要求拍卖企业给予赔偿；属于委托人责任的，拍卖企业有权向委托人追偿。拍卖企业、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任（以下简称免责声明）。但是拍卖企业、委托人明确知道或应当知道拍卖标的有瑕疵时，免责声明无效。”《拍卖管理办法》第53条增加了“但是拍卖企业、委托人明确知道或应当知道拍卖标的有瑕疵时，免责声明无效”的规定。这对拍卖人“不承担瑕疵担保责任”申明的效力问题产生了重要的影响。按照该条规定，当拍卖人、委托人明确知道或者应当知道拍卖标的存在瑕疵时，即使申明“不承担瑕疵担保责任”亦不产生“免责”的效力。
根据以上法律,本案的拍卖人在拍卖前对拍卖标的是划拨土地使用权并且没有报有批准权的人民政府审批的事实是明知的，买受人因该原因导致不能办理国有土地使用权证，虽然买受人对此实事在拍卖前已明知，但是不能免除拍卖人的责任。
（一）案情简介
某茶艺馆租一住房作为经营场所，当水管漏水后，立即向自来水公司反映，因未得到及时修复而拒绝交付水费。在这种情况下，自来水公司将其水表拆除不再供水。于是某茶艺馆将自来水公司告上法院。近日，本市第一中级人民法院做出终审判决，依法维持了原审判决，判决被告自来水公司一次性给付原告经济补偿１８００元。
庭上，原告诉称：原告于２００１年６月１８日从第三人处租得坐落在和平区一房屋经营茶艺馆。２００２年８月由于被告自来水公司的原因导致原告自来水水管漏水，原告及时向被告反映，被告称可以解决。然而２００２年８月３０日被告却强行将原告水表拆除停止向原告供水。致使原告无法用水及经营，此后多次找被告要求恢复供水，但被告不予解决。因此原告起诉要求被告重新安装水表恢复供水，并以每日１４５９元标准赔偿原告自２００２年８月至恢复供水之日的房租及员工工资。
被告自来水公司辩称，原、被告之间不存在供用水合同，被告处登记用水户为第三人。第三人将房屋出租，原告改变用水性质并未通知被告及办理用户变更手续，另外被告于２００２年８月２１日向原告送达了交费通知，但原告在没有向被告说明的情况下，拖延交纳水费，因此停止供水是有法律依据的。故不同意赔偿原告所要求的损失。第三人在庭上说，原被告之间的用水纠纷我们不清楚，无法发表意见。
审理此案的法官认为，原告租用房水表使用人登记为第三人，基于原告与第三人为房屋租赁关系，实际用水人为原告，在使用过程中原、被告形成实际供用水关系。在履行合同中，原告在被告未认可漏水责任是被告造成的情况下，固执己见，拒交水费，导致被告采取了单方对原告停止供水的行为，故原告应承担违约在先的责任。但被告在原告未交水费就单方停止供水，应按规定履行事先告知的义务，其未能证实履行该项义务也应承担一定责任。鉴于被告在履行事先告知义务上存有欠缺，法院酌情考虑给原告适当经济补偿。[11]
（二）问题梳理
根据我国合同法的规定，供用水合同参照供用电合同的有关规定。具体到本案，争论的焦点在于在供用水合同中，茶艺馆是否有资格作为原告起诉自来水公司；原告应否承担违约在先的责任；被告在原告未交水费就单方停止供水，是否应当承担法律责任等三个问题。
（三）法理评析
供用电、水、气、热力合同是指一方提供电、水、气、热力供另一方利用，另一方利用这些资源并支付报酬的合同。供用电、水、气、热力合同具有以下特征：[12]（1）公用性。即供应人提供的电、水、气、热力的消费对象不是社会中的某些特殊阶层，而是一般的社会公众。因此，供应人有强制缔约义务，不得拒绝利用人通常、合理的供应要求。（2）公益性。即这类公共供用合同的目的不只是为了供应方从中得到利益，更主要的是为了满足人民生活的需要，提高人民生活质量。公用供用企业并非纯粹以营利为目的的企业，而是以促进公共生活水平等公益事业为重要目标的企业。国家对于这类供用合同的收费标准都有一定的限制，供应人不得随意将收费标准提高。（3）继续性。即供用电、水、气、热力合同中，利用人合同目的的实现需要供应方持续不断的履行合同义务。因此，与经由义务人的一次交付行为即可完成合同履行的合同不同，供用电、水、气、热力合同为继续性合同。在供用电、水、气、热力合同因各种原因终止之时，其效力仅能向将来发生，而不能溯及过去。
供用电、水、气、热力合同属移转财产所有权合同的一种，实质上是特种商品的买卖合同。买卖合同中的相关规定，对于该合同同样有参照适用的效力。[13]本案是一起供用水合同纠纷。供用水合同是供水人向用水人供水,用水人支付水费的合同。供用水合同的主体是供水人和用水人。供水人应为供水企业或者依法取得供水营业资格的其他企业。其他任何组织和个人都不得作为供水人。受供水企业委托供水的营业网点,营业所不具有权利能力,不能以自己的名义签订合同,因而不是供水人。用水人的范围非常广泛,自然人,法人以及其他组织等等,都有资格成为供用水合同的用水人,订立供用水合同。本案中,供水人很明显就是自来水公司,而茶艺馆是租赁第三人的房屋,租用房水表使用人登记为第三人,实际的使用者为茶艺馆,在使用过程中,茶艺馆与供水公司形成实际的供用水关系,因此,在茶艺馆的使用水的权利受到侵犯的时候,茶艺馆有资格作为原告把供水公司作为被告起诉。
在履行合同中，原告在被告未认可漏水责任是被告造成的情况下，固执己见，拒交水费，导致被告采取了单方对原告停止供水的行为，原告应否承担违约在先的责任?供水合同是双务,有偿合同,用水人应当对其使用供水人供应的自来水支付费用。用户应当按照国家核准的水价和电表装置的记录,按时交纳水费。用水人拖欠水费的,应当按照约定支付违约金。经催告,用水人在合理期限内仍不交纳水费的,供水人可以按照国家规定的程序中止合同,在用水人补缴水费极其迟延利息,支付违约金之后重新供水。《合同法》第184条规定,供用水,供用气,供用热力合同,参照供用电合同的有关规定。同时,《合同法》第182条规定,用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。本案原告拒交水费,原告应当承担违约在先的责任。在本案中,被告因原告不交纳水费即单方面停止供水,未按照合同法规定的应当先催告原告交纳水费,在程序上有疏忽。应在自己的过错范围内对原告承担一部分的违约责任。正确的做法应当是发现原告逾期不交纳水费即应催告原告在一定的合理期限内交纳,原告逾期仍然不交纳水费的,被告即可以按照国家规定的程序中止供水。
（一）案情简介
王某与李某2002年7月经法院判决准予离婚，婚生儿子小王由李某抚养，王某每年给付抚养费3000元，在每年的农历1月份一次性付清。2004年1月10日，李某将孩子由姓王改为姓李。王某得知后，与李某交涉未果，正好这时县里因修建大桥号召捐款，王某就将已经准备好的3000元钱捐给了大桥筹建委员会，然后外出打工，无其他财产可供执行。李某以小王的法定代理人的身份向法院起诉，请求法院撤销王某的捐赠行为，将这3000元钱给付小孩的抚养费。
王某因逃避对小王应履行的抚养义务而把抚养费3000元捐赠给了县大桥的筹建委员会,并无其他财产可供执行,法院认为李某以小王法定代理人的身份请求法院撤销王某的捐赠行为应予支持。[14]
（二）问题梳理
根据赠与人赠与的目的的不同，可以将赠与区分为具有社会公益性质、履行道德义务的赠与和不具有社会公益性质、履行道德义务的赠与，这两种性质不同的赠与在法律规范上存在诸多区别。本案的重点在于考察具有社会公益性的赠与应否撤销以及如何撤销的问题。
（三）法理评析
首先,单从王某与小王的抚养与被抚养的关系。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（试行）第130条的规定：赠与人为了逃避应履行的法定义务，将自己的财产赠与他人，如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。同时,《合同法》第186条的规定:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾,扶贫等社会公益,道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。
王某与小王之间的抚养与被抚养的义务关系,是否属于其中规定的”道德义务性质的赠与合同”?详言之,履行道德义务的赠与则包括:养子女对于在法律上无抚养义务,但在道德上有扶助义务的生父母,在其生活较为困难时约定赠与一定的财物；其他虽无抚养义务,但对于其亲属以赠与合同的方式约定为抚养给付；对于重要而无偿的劳务或救护工作,以赠与合同的方式给予酬谢等。所以,本案之中王某对小王的抚养义务并不属于《合同法》第186条的规定中的具有道德义务性质的赠与合同。所以,应适用最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（试行）第130条的规定：赠与人为了逃避应履行的法定义务，将自己的财产赠与他人，如果利害关系人主张权利的，应当认定赠与无效。因此王某为逃避履行对小王的抚养义务而赠与大桥筹建委员会的3000元,应当认定无效。
其二,从王某与大桥筹建委员会之间的赠与合同关系来看,根据<<合同法>>第52条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法》第185条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。据此,王某将3000元抚养费赠与大桥筹建委员会本身并不是真实的意思表示,并且属于上述<<合同法>>第52条的情形之一,是为以合法形式掩盖非法目的的合同。所以，王某向大桥筹建委员会捐赠3000元的合同本身是无效的。
其三,李某以小王的法定代理人身份向法院起诉要求撤销债权人小王对债务人王某逃避履行给付抚养费的义务而把抚养费赠与大桥筹建委员会的关系。根据《合同法》第74条的规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。王某的捐赠行为属于可撤销的行为。根据《合同法》第75条的规定:撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的,该撤销权消灭. 撤销权亦称废罢诉权，指债务人、第三人有损害债权的行为，债权人享有撤销该行为的权利。
撤销权是指债权人对于债务人实施的减少财产的行为危及到债权人的债权实现时，有请求法院撤销其行为的权利。简言之，就是请求撤销债务人行为的权利。行为一旦被撤销，就会产生恢复原状的后果，债务人可能减少的财产就不会减少，可能增加的财产还会增加，从而增加债务人责任财产的总额，增强债务人债务清偿的能力。债权人撤销权的成立，须符合客观和主观两方面的要件。1．客观要件，即债务人客观上实施了一定的危害债权人债权的行为，理论上称为诈害行为。[15]要构成诈害行为，必须具备以下因素：（1）债务人实施了法律上的行为；（2）债务人的行为须以财产为标的，即财产上的行为；（3）债务人的行为害及债权，即危及到债权实现。2．主观要件，即债务人和第三人具有主观上的恶意，即在实施行为时明知有害于债权而仍进行。对于主观要件的适用，因债务人行为的有偿无偿不同而有异。当债务人的行为是无偿时，则无需具备主观要件，只要具备客观要件债权人即可撤销。因为，无偿行为的撤销并不损害第三人原有的其他利益。根据我国合同法的规定，无偿行为包括无偿转让和放弃到期债权两种。债务人的行为是有偿行为时，就须有主观要件的要求了。因此，所谓的主观要件仅针对有偿行为，对于无偿行为只要符合客观要件就可行使撤销权。[16]债权人行使撤销权，可以向债务人、第三人提出，也可以诉请法院撤销。债务人、第三人的行为被撤销的，其行为自始无效。
经过以上的分析,本案之中赠与合同是不可撤销的合同。但王某对小王的抚养义务为法定义务,王某把财产赠与大桥筹款委员会是为了抵抗法院的生效判决不履行给付抚养费的义务.所以,应按照李某的请求撤销王某的赠与行为,强制王某给付小王的抚养义务。
（一）案情简介
李某得到母亲的房产后，将半瘫老母赶出家门。昨天，坐在轮椅上的李母与儿子在通州法院对簿公堂，要求撤销房屋赠与公证。
李母称，1993年，她在通州购买了一套房和儿子李某一起居住。2002年4月22日，她听李某说,如果把房子送给李某，就可以减免煤火费，便到通州公证处按了手印，将房产赠与李某。此后，她经常遭到李某虐待，并于今年9月30日被赶出家门。李母的律师表示，老人是文盲，她根本不了解“赠与”一词的含义。她是受到欺瞒才同意赠房的，所以公证书应撤销。
李某本人没有反驳，他的律师称，李母亲自前往公证机关，在公证员的引导下，完成了公证所需的全部程序。虽然李母不识字，但她的听力是健全的，完全能够听懂公证员向她宣读的有关赠与公证的法律法规，了解公证赠与带来的影响。由于李母在听完讲解后，依然自愿按下手印，所以公证书可以代表她心中的意愿，是真实有效的。
法院认为,被告不履行对原告的抚养义务,将半瘫的原告赶出家门,根据<<中华人民共和国合同法>>第192条，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。原告可以撤销赠与被告房产的合同。[17]
（二）问题梳理
赠与合同的终止除了适用合同法总则中关于合同终止的规定外，其还有特有的终止事由，即赠与人的任意撤销权、赠与人的法定撤销权和赠与人的法定解除权。本案争议的焦点为经过公证的赠与合同是否能够撤销。
（三）法理评析
赠与人的法定撤销权是指在具备法律所规定的撤销原因时，赠与人有权有权撤销合同。根据我国《合同法》第192条以及第193条的规定，当发生下列事由时，赠与人或其继承人、代理人才可以行使撤销权撤回赠与：
1．受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。在大陆法系国家或地区的民法上，受赠人侵害赠与人或其近亲属的行为以及受赠人不履行对赠与人的扶养义务的行为被称为受赠人的忘恩负义行为。这一要件要求：第一、须受赠人实施了侵害行为。受赠人的侵害行为不以直接侵害赠与人或其近亲属的个人法益为限。第二、须侵害的对象是赠与人或者赠与人的近亲属。一般而言，亲属包括血亲、姻亲与配偶，而所谓近亲属，不仅应依亲等而定，而且应视其与赠与人感情关系的状况来定。第三、须侵害行为达到严重的程度。根据我国合同法的规定，只有受赠人的侵害行为达到严重的程度，赠与人才能行使撤销权，如果侵害行为在后果上尚未达到严重的程度，特别是其程度显著轻微，则赠与人不得行使法定撤销权。我们认为，对于受赠人的侵害行为，可以考虑从主观上行为人具有故意与客观上行为已构成犯罪两方面来加以限定，即只有当受赠人故意的侵害赠与人或其近亲属，并已构成犯罪时，赠与人才能撤回赠与。
2．受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。受赠人对赠与人的扶养义务，包括法定扶养义务与约定扶养义务两种形式，并且此处所言扶养义务应当包括扶养、抚养与赡养三种类型。若受赠人无资力而未履行抚养义务，不构成此处所言的“不履行”，从而赠与人不得行使撤销权，如受赠人履行抚养义务将导致自己不能维持生活，则赠与人不能行使撤销权。
3．受赠人不履行赠与合同约定的义务。当赠与合同为受赠人设定义务时，该赠与合同属于附负担赠与。当受赠人不履行负担时，赠与人得请求其履行，并且，由于附负担赠与与双务合同有几分神似，当双务合同的债务人有债务不履行的情事的，债权人得解除合同，则在附负担赠与中也不能无类似的制度，因此赋予赠与人以撤销权，在受赠人不履行负担时，赠与人可以撤回赠与。当受赠人不履行合同约定的义务是由于不可归责于受赠人的事由所致的，赠与人不得行使撤销权。
4．受赠人实施违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力。需要注意的是，赠与人的死亡或丧失民事行为能力必须与受赠人的违法行为之间具有因果关系，若赠与人的死亡或丧失民事行为能力并非受赠人违法行为的直接结果，则赠与人的继承人或法定代理人不得行使撤销权，因此，不仅当受赠人对赠与人或其近亲属故意实施犯罪行为但未致赠与人死亡时，而且当受赠人不法侵害（即便是基于故意）赠与人（包括赠与人的近亲属），赠与人因忧伤过度致死、悲愤而自杀或因其他原因致死时，赠与人的继承人或法定代理人皆不得行使撤销权。[18]
法定撤销权的行使的主体包括赠与人,赠与人的继承人或法定代理人。撤销权的行使的对象,原则上只能向受赠人行使,如果赠与人在受赠人死亡前已对之提出撤回赠与的,则赠与人可以例外的向受赠人的继承人行使撤销权。一般而言,赠与人的法定撤销权得因以下事由的发生而消灭:（1）除斥期间的经过。<<合同法>>第192条规定赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。对于赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权,<<合同法>>第193条规定,“因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。”这两条所规定的“一年”、“六个月”期间是法定的除斥期间,此期间属于不变期间,不可以延长、中止或者中断。（2）赠与人的宽恕。指的是原谅受赠人的行为而不予追究。（3）赠与人抛弃撤销权。抛弃是指赠与人明知道有撤销权而仍表示不行使撤销权,其与宽恕的区别在与宽恕的赠与人不必知道有撤销权的存在,也不必有抛弃撤销权的意思。（4）受赠人死亡。当受赠人死亡时,由于赠与人不得向其继承人行使撤销权,因此为赠与人撤销权消灭的事由之一。[19]
基于以上分析,在本案中,原告李母的在赠与被告李某房产后,便经常遭受虐待,并且于今年9月30日被赶出家门,要求法院撤销赠与。此情形符合<<合同法>>第192条，“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：……。（二）对赠与人有扶养义务而不履行；……。”的规定,是可以撤销的赠与合同。且原告在法定的行使撤销权的期间内行使撤销权,符合法律的规定,应予支持。
在本案中,原告李母赠与被告李某房产的赠与合同经过公证,《合同法》第186条规定:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾,扶贫等社会公益,道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。李母的赠与合同应否适用186条规定不能行使撤销权，关键在于怎么理解<<合同法>>第192条规定的法定撤销权和《合同法》第186条规定的任意撤销权之间的关系。赠与的任意撤销权是指赠与合同成立后，赠与人基于自己的意思而撤销赠与的权利。赠与的法定撤销权是指只要出现法律规定的事由，不论赠与合同依据何种形式订立，也不论该赠与合同是否已履行，赠与人均可撤销赠与。因此被告李某得到房产以后对原告李母虐待,不履行对原告的抚养义务,符合《合同法》第192条第（二）项规定的赠与人撤销赠与的法定事由。不论赠与合同是否以公证形式订立的,原告均可行使法定撤销权。
（一）案情简介
5月10日，北京市昌平区人民法院对石油大学四名拖欠助学贷款的毕业生进行缺席判决，依法解除这四名被告与建设银行北京分行签订的助学借款合同，并在判决生效后七日内归还拖欠的助学贷款及利息。
从2005年12月份开始，中国建设银行股份有限公司北京昌平支行将中国石油大学的42名毕业生起诉达到法院，要求被告归还拖欠的助学贷款。接到传票后，陆续有38名毕业生与银行取得联系，归还了贷款，银行也向法院撤回了对这38名毕业生的起诉，但仍有四名毕业生没有归还贷款。由于没有准确的地址，昌平法院对这四名毕业生公告送达起诉书与开庭传票。在60天公告期内，这四名毕业生也没有与银行取得联系，昌平区法院依法对这四名毕业生缺席审理。
法院认为，原告昌平建行与这四名毕业生签订的借款合同未违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。当事人均应全面履行各自合同义务。原昌平建行依约履行了发放贷款的义务，这四名毕业生未按约定偿还借款本息，理应承担违约责任。昌平建行请求解除借款合同、要求这四名毕业生偿还借款本息的主张，证据充分，法院予以支持。这四名毕业生经法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为放弃答辩和质证权利。故法院判决解除原告中国建设银行股份有限公司北京昌平支行与这四名毕业生签订的《中国建设银行北京市分行信用助学借款合同》，这四名毕业生于判决生效后七日内返还原告中国建设银行股份有限公司北京昌平支行借款本金及利息。[20]
（二）问题梳理
在借款合同中，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以解除该合同，从而致使该借款合同因贷款人的解除而终止。本案讨论的重点即在于借款合同是否符合解除的条件。
（三）法理分析
借款合同，是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同依据贷款人的不同可以区分为金融机构借款合同和自然人间的借款合同。借款合同的主要特征为：借款合同的标的物为金钱，金钱既是可消耗物,又是特殊的种类物,金钱占有的转移,在双方当事人没有特别约定的时,即发生金钱所有权的转移,因此,借款合同是转移标的钱款所有权的合同。在借款合同约定的或法律规定的还款期限届至时，借款人无须返还原物，仅须返还同样数量的金钱即可。
金融机构借款合同,是指办理贷款业务的金融机构作为贷款人一方，向借款人提供贷款，借款人到期返还借款并支付利息的合同。金融机构借款合同作为借款合同的一种，具有如下特征：
（1）有偿性。借款人在获得金融机构所提供的贷款的同时，不仅负担按期返还本金的义务，还要按照约定向贷款人支付利息，利息支付义务系借款人使用金融机构贷款的对价，所以金融机构借款合同为有偿合同。在这一点上，该合同与自然人间的借款合同有所不同，后者为无偿合同，当事人对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。
（2）要式性。金融机构借款合同应当采用书面形式。没有采取书面形式，当事人双方就该合同的存在产生争议的，视为合同关系不成立。如果双方没有争议或者一方当事人已经履行主要义务，对方接受的，合同仍然成立。在要式性上，该合同也与自然人间的借款合同不同，对于自然人间的借款合同，当事人可以约定不采用书面形式。
（3）诺成性。金融机构借款合同，在合同双方当事人协商一致时，合同关系即可成立，依法成立的，自成立时起生效。合同的成立和生效在双方当事人没有特别约定时，不需以贷款人贷款的交付作为要件。自然人间的借款合同则有所不同，该合同自贷款人提供借款时生效。
本案贷款人为中国建设银行股份有限公司北京昌平支行金融机构,借款人为中国石油大学的4名逾期未归还助学贷款的学生,此合同为金融机构借款合同。原告昌平建行与这四名毕业生签订的借款合同未违反法律法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，根据《民法通则》第55条规定:民事法律行为应当具备下列条件(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益. 只要符合一般法律行为成立要件，就应当认定其为有效合同.当事人均应全面履行各自合同义务。
根据我国合同法的规定，贷款人应当承担下列合同义务：（1）按期、足额提供借款。贷款人应当按照约定的日期提供借款，未按照约定的日期提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。贷款人还应当按照合同约定的数额足额提供借款，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息。由于贷款人未足额提供借款给借款人造成损失的，应赔偿损失。该项义务系贷款人的主合同义务。（2）保密义务。作为贷款人一方的金融机构，对于其在合同订立和履行阶段所掌握的借款人的各项商业秘密有保密义务，不得泄密或进行不正当使用。该项义务系贷款人的附随义务。
借款人应当承担下列合同义务：（1）依约提供担保。借款人应依据金融机构的要求提供担保，该项义务常发生在借款合同的主要内容生效之前。（2）如实申报义务。订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。该项如实申报义务也常发生在借款合同的主要义务生效之前。（3）容忍义务。在贷款人按照约定检查、监督借款的使用情况时，借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等资料。该项义务基于约定产生，未作约定的，借款人有权拒绝贷款人对借款使用状况进行检查、监督的请求。（4）按照约定用途使用借款。<<中华人民共和国合同法>>第203条规定:借款人应当按照约定的借款用途使用借款，借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。（5）按期支付利息。<<合同法>>第205条规定:借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。（6）按期返还借款。<<合同法>>第206条规定:借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。<<合同法>>第207条规定:借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。<<合同法>>第209条规定:借款人在还款期限届满之前向贷款人申请展期，贷款人同意的，可以展期。借款人提前偿还借款的，除非当事人另有约定，借款人有权按照实际借款的期间计算利息。
根据以上分析,原昌平建行依约履行了发放贷款的义务，这四名毕业生未按约定偿还借款本息，理应承担违约责任。昌平建行请求解除借款合同、要求这四名毕业生偿还借款本息的主张，证据充分，法院予以支持。故法院判决解除原告中国建设银行股份有限公司北京昌平支行与这四名毕业生签订的《中国建设银行北京市分行信用助学借款合同》，这四名毕业生于判决生效后七日内返还原告中国建设银行股份有限公司北京昌平支行借款本金及利息。
（一）案情简介
1999年4月24日，经孙曰华介绍，被告金希华向原告张连富借款2000元，借款期限二个月，被告金希华写下借条一张。借款到期后，被告金希华未归还借款。原告张连富提起诉讼要求被告金希华归还借款2000元及利息2520元，被告金希华则辩称，借款时没约定利息。对于利息约定，孙曰华未能有效证实。
法院认为，被告金希华欠原告张连富借款2000元的事实清楚，证据充分，应予归还。原、被告对有无约定利息存有争议，应视为约定不明，按公民间无息借款处理，但原告有权要求逾期利息。据此，法院判决：（1）被告金希华偿还原告张连富借款2000元，限本判决生效后十日内付清。（2）被告金希华支付原告张连富利息905元，限本判决生效后十日内付清。（3）驳回原告张连富的其他诉讼请求。案件受理费191元，由被告金希华负担126元，原告张连富负担65元。[21]
（二）问题梳理
自然人间的借款合同应当比照金融机构借款合同的相关规定处理，但在有关借款的利息规范方面，自然人间的借款合同与金融机构借款合同的规定存在差异。本案的焦点即在于自然人间的借款合同对利息约定不明时应如何处理。
（三）法理分析
借款合同，是指借款人向贷款人借款，到期偿还借款并支付利息的合同。借款合同的特征：（1）借款合同是以转移钱款所有权为标的的合同。（2）借款合同的标的物为金钱。（3）借款合同原则上为有偿合同，也可以为无偿合同。在我国，借款合同主要发生在金融机构与其他人之间，也就是说贷款人主要是金融机构，而依法可办理贷款业务的金融机构是以发放贷款为营业的，其贷款总是有利息的。因此，以金融机构为贷款人的借款合同均为有偿合同。因此，自然人之间的借款，当事人没有明确约定利息的，该合同为无偿合同。（4）借款合同为诺成合同，但自然人之间的借款合同为实践合同。（5）借款合同为双务合同，但自然人之间的借款合同原则上为单务合同。（6）借款合同为要式合同，但自然人间借款合同为不要式合同。
从以上分析可知,本案的借款合同是自然人间的借款合同,依法律规定，自然人之间的借款，当事人双方可以约定利息，也可以不约定利息。合同法鼓励合同自由、意思自治。有约定从约定，无约定依法律或习惯。当事人对借款约定利息的，只要不违反法律的强制性规定，则理所当然的为法律所确认，借款人应当依约支付利息；当事人约定不支付利息的以及对支付利息没有约定的，则不支付利息。
利息纷争是民间借贷常见的纠纷，通常有两种，一是当事人对有无利息争执不下；二是利息约定不明确，如利息支付标准不明确等。对于第一种情况，一方主张定有利息，另一方予以否认，而又无其他证据印证（民间借贷多属非要式合同），则应依据证据规则予以判定。主张定有利息的贷款人有责任举证，提供不出其他证据的，以举证不能判定其主张不成立；而借款人没有义务证明“未曾发生”或“根本不存在”的事实，即不负证明责任。从而推定为无利息。对于第二种情况利息约定不明确的，《合同法》第211条已明文规定视为不支付利息。如此，则应依照“无约定依法律”的规则，认定为不支付利息。
本案中当事人对借款期限内有无利息各执一词，审查借据又无载明利息事宜，应属公民间的无息借款。故原告（借款人）在诉讼中未主张借款期限内的利息是正确的选择。
对于公民间无息借款的期限届满之后的利息损失，被告应否承担，有两种不同的观点：一种认为，贷款属公民间无息借款，逾期利息又无约定，还应按不支付利息处理；一种观点认为公民间无息借款仅限贷款期限内，届满后的利息损失应予支付。
该问题的核心在于逾期利息的性质认定上。其一、逾期利息属于违约责任中的经济损失范畴，它具有损害填补（补偿性）的基本功用，不应以当事人有无约定为前提，也就是说即便当事人没有约定过期后的利息，则借款人仍应负担该损失。其二，逾期利息超出了当事人自由处置的意志范围，有违其意愿。公民间无息借款依据合同相对性规则，不支付利息的范围仅限于借款期限内，任何超越该期限的行为，均违背了当事人的意愿。借款到期，本应归还而未归还，实则损害了贷款人的利益。<<合同法>>第207条规定“:借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”因此，公民间无息借款期限届满未还本的，借款人应当支付逾期利息。但该利息该如何计算？因为公民间无息借款本就没有约定利息，那么标准则应依照中国人民银行同类贷款利息的标准予以支付。
本案中原告主张按口头约定的月利率一分八的标准支付逾期利息，被告否认利息的约定。原、被告对有无约定利息存有争议，应视为约定不明，按公民间无息借款处理，但原告有权要求逾期利息。是以,法院判决被告金希华偿还原告张连富借款2000元，同时,支付原告张连富利息905元。
（一）案情简介
原告某市水暖设备安装公司，于1997年4月与市自来水公司分家后，未经城市建设部门批准，擅自在原属自来水公司使用的巷道上搭建一简易棚屋。1998年6月，原告将该巷道上的简易棚屋出租给被告刘某做服装生意，双方签定了门面房屋租赁合同，合同规定租期1年。1999年合同期满后，双方同意续租1年。1999年6月5日，原告、被告再次签订房屋租赁合同一份。合同规定租期1年，每月租金170元。合同期满后，被告保证将房交还原告。2000年6月5日合同期满后，原告按合同规定要收回该房，被告则以原告未依法取得房屋产权，没有出租权为由，拒不退房，以至双方发生纠纷诉至法院。
法院经审理认为，原告搭建的简易棚屋，因未向城建部门办理有关批建手续，属违章建筑的房屋不得出租。原、被告违反规定，签定房屋租赁合同，双方都有过错。因此，法院判决原、被告双方1999年6月5日所签定的门面房屋租赁合同无效。被告退出门面房，该房在未取得合法手续之前不得出租。[22]
（二）问题梳理
合同的成立与生效既有联系又有区别，但合同的生效应该以合同的成立为前提条件和基础，本案讨论的重点即在于认定房屋租赁合同是否成立，以及在成立的情况下是否有效的问题。
（三）法理评析
合同是指平等主体之间所设立、变更、终止民事关系的协议，是债的发生的原因之一。合同的成立，实质上就是指合同的双方当事人通过要约承诺所达成的意思表示一致的结果。
根据我国合同法相关规定，一般来讲合同的成立包括二个要件：（1）存在双方当事人。合同是一种双方民事法律行为，因而合同的成立须存在双方当事人。只有一方当事人不能成立合同。某人不能与其自身成立合同，但以不同法律身份出现时例外。作为合同的一方当事人，既可以是一人，也可由数人组成。（2）当事人须对合同的最基本内容达成合意。合同成立的根本标志是当事人意思表示的一致，即达成合意。合意乃由要约和承诺两个意思表示构成。当事人的合意应包括合同的最基本的内容，否则合意没有任何实质内涵，也失去其意义。所谓合同的最基本内容，一般是指足以确定合同法律关系的性质以及当事人基本法律关系的条款。缺乏该内容，将使合同缺乏明确的外观，当事人无法确定其权利义务关系，法律无法对其进行评价和干预。合同法之所以要求要约必须是具体确定的，其立法意图即在此。但应指出的是，这并不是要求当事人对合同的全部条款意思表示一致。因此，不能因为当事人的合同中的某一条款的欠缺就认为合同不成立。为了避免以前在实践中出现的欠缺主要条款就认定合同不成立的做法，合同法没有明文规定合同成立必须具备的内容，只是要求要约必须具体确定，并详细规定了在当事人没有具体规定时，如何确定合同内容的方法。如果当事人对合同的最基本内容未达成一致，即不合意，则合同不成立。从理论上说，不合意可分为明显的不合意与隐蔽的不合意。所谓明显的不合意，是指当事人明知其意思不一致。此种情况下，合同当然不能成立。所谓隐蔽的不合意，又称无意识的不一致，是指当事人的意思实际上并未一致，但是当事人双方均不知其意思不一致，而自信其意思已一致的情形。对于后一种情况，要区别于只发生在当事人一方的误解的情形。在误解的情形中，属于意思表示内容有错误，不属于不合意，因此合同仍然成立，但可以撤消。[23]
本案原、被告就房屋租赁合同进行了反复磋商，并最后达成了协议，这充分表明原、被告订立合同时经过了要约和承诺阶段。从上述合同成立要件标准来看，本案原告与被告之间的房屋租赁合同已经成立。
合同的成立与合同的生效既有联系又有区别。某个合同只有成立后，才谈得上进一步衡量其是否有效的问题。同时，当事人订立合同的目的就是要使合同为法律所认可和保障，从而实现合同中所规定的权利和利益，如果合同被法律否认效力，则合同等于一纸空文，当事人也就失去了订约的目的。所以在合同成立之后随之而来的就是合同生效问题，即已经成立的合同在当事人之间产生了一定的法律约束力的问题。合同成立无非表示合同订立过程的完成，合同已经存在，但已经成立的合同如果不符合法律规定的生效要件，仍然不能产生效力。一般来说，如果当事人依据法律的规定订立合同，合同的内容和形式都符合法律规定，则这些合同一旦成立便产生法律拘束力。二者的区别主要有：（1）判断的着眼点不同。合同的成立着眼于合同当事人表意行为的事实构成，属于事实判断问题；而合同的生效则着眼于法律对当事人意思表示的效力的评价，属于法律对已成立合同的法律价值判断问题。（2）判断标准不同。合同的成立一般以当事人达成合意为必要条件；而合同的有效要件则主要包括缔约能力规则、意思表示自愿真实规则、合法性规则等，主要涉及意思表示品质的要求。这些要件体现了法律对当事人意思自治的保障和干预。[24]
就本案而言，原、被告之间的房屋租赁合同，虽然已经成立，但因违反“不违反法律或社会公共利益”这一生效要件而不发生效力。房屋系不动产，各国民法对不动产物权的租赁都规定了特别的生效条件，我国也不例外。根据我国有关法律和行政法规的规定，未依法取得房屋所有权证的房屋及属于违法建筑的房屋不得出租，水暖设备安装公司并未取得房屋的所有权和出租权就将其出租，其行为属于违反行政法规的行为。刘某在明知原告没有房屋出租权的情况下仍与之订立房屋租赁合同，其主观上也有过错。由于水暖设备安装公司与刘某签定房屋租赁合同的行为违反了行政法规的强行性规定，该合同应当认定为无效。人民法院对该案的审理和裁判是正确的。
（一）案情简介
某县铁路综合服务楼旅店和滕某于1995年7月1日签订了饭店租赁合同。合同约定：租赁期限为8年，自1995年7月1日起至2003年7月1日止；第一、二、三年租金每月700元，第四、五、六年每月租金800元，第七年以后每月租金900元；春节放假一个月免收租金，即每年按11个月收取租金。1997年6月，滕某将承租的饭店转让给房某。房某一次性给付滕某12万元，双方签订了转让协议书。此后，房某直接向铁路综合服务楼旅店交纳了1997年7月1日起至1998年6月30日的租金7700元。自1998年7月1日起至2000年10月30日止的租金20800元，房某未予交纳。铁路综合服务楼旅店多次催要未果后，以滕某和房某之间的转让行为未经其同意为理由，起诉至法院，要求二被告立即给付租金20800元、违约金及将租赁的饭店归还原告，并终止饭店租赁合同。滕某答辩称，其已将承租的饭店转让给房某，应由房某向原告交租金，原告应当向房某主张权利。房某答辩称，租赁合同是滕某与原告签订的，欠租与其无关。
法院认为，铁路综合服务楼旅店与滕某之间的饭店租赁合同，是在平等、自愿和公平的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，应认定该合同合法有效。滕某经营两年后，将饭店转让给房某经营，铁路综合服务楼旅店虽然称此转让行为未经其同意，但在房某经营饭店期间，铁路综合服务楼旅店曾直接向房某收取了租金，应视为对该转让行为的默认，应认定该转让行为有效。转让行为发生法律效力后，原承租人滕某即退出租赁关系，而由受让人房某成为新的租赁合同关系中的承租人。房某作为新的承租人应及时向铁路综合服务楼旅店交纳租金。由于房某未及时将租金给付原告，对此纠纷的产生应负全部责任。铁路综合服务楼旅店要求房某给付租金、违约金、终止合同和归还租赁物的诉讼请求合法。铁路综合服务楼旅店要求滕某承担责任的诉讼请求没有法律根据，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第88条、第226条、第227条，最高人民法院《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第2条和《中华人民共和国民事诉讼法》第130条之规定，人民法院判决如下：（1）铁路综合服务楼旅店与被告房某之间的饭店租赁合同于本判决生效之日终止；（2）房某于本判决生效后10日内将铁路综合服务楼旅店出租的饭店归还铁路综合服务楼旅店；（3）房某于本判决生效后10日内给付铁路综合服务楼旅店租金20800元及违约金；（4）驳回原告铁路综合服务楼旅店对被告滕某的诉讼请求。[25]
（二）问题梳理
租赁合同的转让与转租在法律性质上是完全不同的，故其在当事人之间也将产生不同的权利和义务关系，本案争论的焦点在于认定房某和藤某之间的关系是转租还是房屋租赁合同的债权债务的概括转移。
（三）法理评析
债权债务的概括移转，是指债权债务的承受人完全取代让与人的法律地位，成为债的关系的当事人，让与人的全部权利义务移转于受让人。一般而言，债权债务的概括移转包括根据当事人的合意而发生的合同承受，以及根据法律规定而发生的财产继承、企业的合并和分立。基于不同原因发生的概括移转，其差别在于：第一，合同承受中的承受人为任意第三人，在法定的概括承受，其承受人则为法定的第三人；第二，合同承受须取得承受人和合同另一方当事人的同意，而法定的概括承受不须征得承受人的同意，并且只须对合同另一方当事人为通知或公告即生效力。债权债务的概括移转，可为全部债权债务的移转，也可为一部债权债务的移转。一部债权债务概括移转时，出让人和承受人应确定各自享有的债权和承担的债务的份额和性质，如无约定或约定不明，则视为连带之债。[26]
合同转让发生合同主体的变更，合同所设定的权利义务内容并不发生变更，仍然是同一合同的继续履行。在合意发生解除的情况下一般需要对方的同意，此处同意的方式及其时间是多样性的，可以是书面的，也可以是口头的；可以是明示的，也可以是默视的；可以是事先的，也可以是事后的。
本案中，滕某在承租铁路综合服务楼旅店经营两年后，将饭店转让给房某经营，在房某经营饭店期间，铁路综合服务楼旅店曾直接向房某收取了租金，应视为铁路综合服务楼旅店对滕某的转让行为的事后默认的同意。
《合同法》第224条规定了承租人不得随意转租的义务。该条第1项规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第2项规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益。在转租中，次承租人与承租人之间成立了一个新的租赁关系，承租人和出租人之间的租赁关系继续存在。承租人通过转租将租赁物转移给第三人为使用收益，而租赁物如何为使用收益，又直接关系着出租人的利益，因此，各国立法一般都对转租进行明文规定，就立法例来说，存在着限制主义和自由主义两种模式。限制主义模式一般规定，非经出租人同意，承租人不得任意转租或者让与租赁权。自由主义模式则认为，除非租赁契约有禁止规定，承租人有转租或以租赁权让与他人的权利。我国《合同法》第224条的规定，显然是限制主义模式。但是，为了****限度的发挥租赁物的使用价值，充分利用租赁物，一般又对不动产租赁设有例外，在不动产租赁中，除合同有相反规定外，承租人可以将租赁物转租。这样，在我国，转租又可分为合法转租和不合法转租两种。
租赁合同的债权债务的概括转移与租赁物的转租比较起来，不同之处主要表现在，租赁合同的债权债务的概括转移发生承租人的变更，由受让人作为新的承租人对出租人负责；租赁物的转租并不改变或取代既存的租赁合同及其主体与权利义务内容，承租人仍对出租人负全部合同责任，第三人仅对转租人负转租合同上的责任。但租赁物转租的租金交付，在实际履行中，也可能由第三人直接将租金交付于出租人，此时注意的重点在于第三人是以自己名义还是以转租人的名义向出租人交付租金。第三人以自己名义向出租人交付租金的，应当是其作为该合同的一方当事人所为的行为，只有在合同债权债务的概括转移时才有可能发生，应按合同债权债务的概括转移来确定转让后的合同双方主体及其责任人。如果第三人是依转租人的指示，并以转租人的名义向出租人交付租金，反映的就是租赁物转租的特征，第三人的行为仅是代转租人向出租人履行义务的行为，同时也是向转租人履行义务的行为。
从对以上基本原理的分析，结合本案来看，由于原告已经实际接受了房某在接手后的租金交付，因此，本案当事人之间关系的认定，并不以原告所说转让行为是否经其明示同意为准，而应以实际发生的事实即当事人之间真实意思来认定。
（一）案情简介
2000年7月3日，李向辉与北京市第四市政工程琼海公司签订《挖机租赁合同》，合同书内容包括：甲方租赁乙方(李向辉)200型挖机一台，租期为一个月；租金为人民币30000元，挖机进场后先付2000元，工作十日后给付一次，租期满一个月后，七日内付清剩余租赁欠款；租期满后自动解除。如甲方需续租，可按原合同执行。北京市第四市政公司琼海公司代表张行、沈嘉旺在合同书上签名，未盖公司印章。合同签订后，李向辉依照合同约定进场为北京市第四市政公司琼海公司承建的琼海博鳌市政工程施工作业。合同租赁期限界满后，双方没有签订新的合同书，可李向辉还是在该工地施工作业，经审理核实，李向辉在该工地上挖机作业为三个月。同年8月，双方口头约定由北京市第四市政公司琼海公司租赁李向辉翻斗车一部进行施工作业，时间为一个月，已施工作业，租金已付5000元。北京市第四市政公司琼海公司已付挖机租金人民币7万元给李向辉，共计付租金人民币75000元。事后，李向辉要求北京市第四市政公司琼海公司付清挖机5个月的租金与翻斗车月租金及加班费用，但北京市第四市政公司琼海公司不同意。2002年1月29日，李向辉向琼海市人民法院提起诉讼，请求被告支付租赁挖机和租赁费107522元、租赁民桑(实力)自卸翻斗车费5000元及违约金7760元。案经本院调解无效。
李向辉与被告公司的张行、沈嘉旺所签订的租赁合同，虽然未经过被告公司盖章及法定代表人书面委托签订，但该合同已实际履行及被告已发放大部分租金，应视为合同确认成立。合同书的租赁期限为一个月，原告诉称租赁期限实为五个月，被告承认原告挖机工作三个月，由原告李向辉主张租期为五个月没有证据，不予认定。应按被告庭审承认的三个月为准据，三个月的租金按原合同计算为9万元，被告已付7万元，尚欠人民币2万元，应依法付清。原审李向辉诉称施工过程中共计为被告加班的时间清单记录(共计加班费27500元)，因其清单是原告单方记录，清单上的施工人员签名无法核实，且庭审中被告又不承认，原告李向辉举证缺乏充分证据，加班费清单不予确认成立。双方口头约定租赁翻斗车一个月属实，但对租金问题原告诉称是1万元，被告辩称是5000元，因没有签订书面合同，且又没有其他证据补充说明，故应按被告自认的5000元为准。原告李向辉庭审中要求被告逾期付款违约金19038元的问题，由于双方对付款问题产生纠纷，且一直未予结算，原告此要求没有法律依据，不予支持。依照《合同法》第109条的规定，于2002年6月10日作出判决如下：被告北京市第四市政工程公司琼海公司尚欠原告李向辉挖机租金款人民币20000元，应在本判决发生法律效力后十日内付清给原告李向辉。本案件受理费人民币3965元由原告负担3172元，被告负担793元，原告已预交的诉讼费不予退还，由被告直接付给原告。[27] （二）问题梳理
本案讨论的问题集中在三个方面，即仅有公司法定代表人签章而未盖公章的合同是否对公司发生法律效力；租赁合同期满后未签订新合同，承租人继续承租的，租金是否按原合同约定计算；租赁合同双方对于租金未有约定并已实际履行合同的，租金是否应按行业规定计算。
（三）法理评析
合同本质上是一种合意，而合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致。换言之，指当事人对合同的主要条款达成一致意见合同才能成立。然而，由于法律对合同应具备的主要条款规定不同，则对合同成立的限制程度不同。如果法律对合同应具备的主要条款的规定过于宽泛，且认为合同如不具备这些条款即不能成立，那么当事人必须被迫就合同的各项条款达成一致意见，哪怕缺少一个条款合同也不能成立，这不仅增加了当事人订约的困难，而且对合同的成立作出了不适当的限制和干预。如果法律规定仅具备几项主要条款就可以成立，或者规定合同不具备某一条款时可以通过一些补缺性条款来弥补其不足，则将会放宽对合同成立的限制，促使当事人达成更多交易，并且可以极大的减少合同履行以后又因宣告不成立而产生的财产的损失和浪费。
从合同立法发展的趋势来看，适应鼓励交易、增进社会财富的需要，各国合同法大都减少了在合同成立方面的不必要的限制（例如现代合同法不像古代合同法那样注重形式），并广泛运用合同解释的立法而促使更多的合同成立。其表现在：一方面，允许法官依据一定的原则来解释或推断合同所隐含的条款；另一方面，在合同既能认为成立也能认为不成立的情况下，努力解释合同已经成立，这就是普通法所确认的一项重要原则，即“对合约的词语须按照合约有效而不是合约无效的方式来理解”。在合同已经履行的情况下，通过解释的方法努力促成合同成立，不仅可以极大的减少因简单的宣告合同不成立而产生的各种纠纷，而且由于当事人已就主要条款达成一致意见，即使在个别条款不具备和不明确的情况下也应该认为促使合同成立是符合当事人意志的。尤其应当看到，促成合同成立从而鼓励交易是有利于社会财富的增长和经济繁荣的。故而本案中李向辉与被告公司的张行、沈嘉旺所签订的租赁合同，虽然未经过被告公司盖章及法定代表人书面委托签订，但该合同已实际履行及被告已发放大部分租金，应视为合同确认成立。[28]
根据《合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”可知，此处强调的租赁合同有效仍是指原租赁合同继续有效，因此赁合同期满后未签订新合同，承租人继续承租的，租金应按原租赁合同约定计算。如果租赁双方当事人在订立租赁合同之时，对租金未有约定并已实际履行合同，且在此之前既没有任何租赁合同的存在，也不是在续租的情形下，那么此时租金是否应按行业行业规定计算。
（一）案情简介
2000年8月26日，原告刘甲与被告江苏省赣榆县城头镇某村委会签订房屋租赁合同，由被告将座落在村东西大街路北，酒厂南边原修理门市集体房屋三间出租给原告，从2000年10月1日起至2010年10月1日止，每年租金800元，每年10月1日交纳，如一方违约，应偿付对方违约金2000元等其它相应的约束条款。合同签订后，因刘乙正在使用被告出租的房屋，当时合同没能即时履行，被告答应待刘乙搬出后履行合同，原告再交纳租金。2002年8月1日被告在没有通知原告是否解除已签订合同情况下与案外人许某签订了同一标的的房屋租赁合同，许某于合同签订当日向村委会交纳了当年房租800元。2002年9月16日，刘乙腾出房屋后，村委会将该房屋交付给许某使用至今。原告租房不成诉至法院，请求法院依法判令合同有效，继续履行合同。庭审中被告则辩称，因原告自与村委会签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，故应视为双方已自行解除合同。村委会与村民许某重新签订租赁合同有效，应当驳回原告的诉讼请求。
法院审理认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，合同约定内容明确，因房屋没有让出，原告与被告当时的法定代表人约定待房屋让出后，即开始履行合同，此行为应视为原、被告双方就签订的房屋租赁合同的变更补充。被告方在未通知原告原合同解除情况下于2002年8月1日将该房屋另租给他人，并在原占用人刘乙搬出后，拒绝与原告履行合同，造成合同违约，被告具有过错责任。对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求应予支持。遂依据《中华人民共和国民法通则》第85条、《中华人民共和国合同法》第32条、第44条、第107条之规定，判决自判决生效之日起三日内被告村委会将原告刘甲租赁的房屋交付给原告刘甲使用。双方按合同约定履行义务。宣判后，被告不服上诉至连云港市中级法院。
二审法院审理认为，上诉人村委会与被上诉人刘甲及村委会与案外人许某之间签订的房屋租赁合同均为有效合同，但村委会作为出租人只能就其中一个合同履行。村委会已将租赁物交付了许某并收取了当年租金800元，双方已实际履行了后一合同。致刘甲与村委会签订的合同无法履行，对此，村委会具有过错，应向刘甲承担违约责任。刘甲只能请求村委会承担违约责任。对其要求村委会与其继续履行合同的诉讼请求，本院无法支持。鉴于刘甲在本案中只坚持要求村委会与其继续履行合同，不主张村委会承担违约责任。本案不予处理。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（三）项之规定，作出了撤销江苏省赣榆县人民法院（2002）赣民初字第1964号民事判决书及驳回刘甲要求村委会与其履行租赁合同的诉讼请求的判决。[29]
（二）问题梳理
出租人应当担保不因第三人主张权利而使承租人不能依照租赁合同而为使用、收益之权。本案讨论的焦点集中在两个方面，即原、被告所签房屋租赁合同是否已自行解除；被告是否有权与许某签定房屋租赁合同，所签合同是否为有效合同。
（三）法理评析
原、被告所签的房屋租赁合同未自行解除。合同的解除分为约定解除及法定解除两种情况。《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”这一条是关于约定解除合同的规定。合同既然是当事人通过相互协商而订立，也可以通过协商而解除。合同的解除应发生在合同有效成立之后、履行完毕之前。解除的方式包括在合同生效以后协商解除，也可以事先在合同中约定解除合同的条件，当条件成就时，合同即可解除。两者的区别只在于协商的时间不同。协商解除合同时不得违反法律的强制性规定，也不得损害第三人的利益。
《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行 债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”这一条是关于合同的法定解除的规定。与当事人协商解除合同不同，只要存在上述条件之一，当事人就可单方解除合同，而不必与对方协商。当事人可以约定一方解除合同的条件，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
本案原告与被告签订的房屋租赁合同约定了明确的租赁标的、租期、租金及违约责任，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的合同。后因该租赁房屋的原承租人刘乙正在使用，房屋没有让出，被告未向刘甲交付房屋，其当时的法定代表人约定待房屋让出后，原告再交纳租金，即开始履行合同，故也未向刘甲收取租金。此行为应视为原、被告双方就签订的房屋租赁合同的履行期限进行了合法有效的变更补充，在2002年9月16日原占用人刘乙搬出后，原、被告双方应当按租赁合同继续履行，即被告向原告交付房屋，原告向被告交纳租金。被告以原告自与其村上届领导班子签订房屋租赁合同后一直没有交纳租金，因此应视为双方已自行解除合同，该观点没有法律依据。即便原被告在合同中约定了不交纳租金一方可以解除合同，但本案在签定合同时因房屋没能及时交付，存在一定的特殊性，被告可以在认为履行合同条件成就时，限期由原告方交纳租金，如不交被告方可以解除合同，即使是这样，被告仍应通知原告已解除合同，解除合同通知自到达对方时生效，否则不会产生合同解除的效力。如果原告方在限期内不交款，被告方可以解除合同，并书面或口头通知原告即可。本案被告没有给予原告一定的期限，也未通知原告合同已解除，仅以原告未交租金而视合同自行解除是错误的，是违反法律规定的。故原被告所签合同是真实有效的，双方应在合同履行期限到来时继续履行。
而根据《合同法》第228条指出，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”此条就是关于出租人权利瑕疵担保义务的规定。它是指出租人应当担保不因第三人主张权利而使承租人不能依照合同而为使用、收益之权。出租人权利瑕疵担保责任的构成必须具备三个要件：其一，第三人向承租人主张权利，且该权利是承租人对租赁物为使用、收益的障碍。其构成了出租人权利瑕疵担保责任的前提。也就是说，第三人向承租人主张的权利会影响承租人订立租赁合同的根本目的，即第三人的主张一旦波及承租人对租赁物的的使用、收益时，出租人就可能承担权利瑕疵担保责任。其二，第三人主张权利发生于租赁物交付之前，才能使出租人承担权利瑕疵担保义务。如果第三人在租赁物交付之后主张权利，则会因承租人已享有的租赁权具有对抗任意第三人的效力而不发生权利瑕疵担保的问题。[30]其三，承租人于合同订立时不知道租赁物有瑕疵。如果承租人明知出租人对于租赁物存在权利瑕疵而仍与其订立租赁合同，则视为其自愿承担这种由第三人主张权利而生的交易风险，出租人因此而不承担权利瑕疵担保义务，也不承担因此而产生的违约责任。
本案原告在得知原占用人刘乙搬出后，村委将房屋交由许某使用并早已签定合同后，即提出异议。作为他物权人的原告根据其对出租标的物的合法占有权要求村委按原有效房屋租赁合同履行是有法律依据的，原告的主张应当得到支持。本案许某在原告向村委主张履行原租赁合同时，应当待村委就相关问题处理后再进行装修等事务，其租赁房屋的使用权不符合善意取得，由此造成的损失应要求村委会承担租赁物的权利瑕疵担保责任。
综上所述，被告在未对原租赁合同作出明确的解除或中止情况下而与案外人许某另签租赁合同，违反有关法律规定，其与许某所签合同应属无效合同，二审法院认定两个合同均为有效合同欠妥。因原合同合法有效，原告因合法占有权而提起的排斥所有权人和第三人对占有物的侵害，主张继续履行合同并无不妥。案外人许某因此而遭受的损害可以由村委会承担瑕疵担保责任而得以弥补。
注释：
[2] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第273-280页。
[4] 我国《合同法》除了规定第142条作为买卖合同标的物毁损灭失风险负担的一般确认规则外，还设有专条，以确认特定情形下买卖合同标的物毁损灭失的风险负担。这些条文是第143条、144条、145条、146条、147条、148条。
[5] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第281页。
[6] 本案例选自http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=160849&k_title=买卖合同&k_content=买卖合同&k_author，2006年8月30日访问。
[7] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第276页。
[9] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第276页。
[10] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第277页。
[11] 本案例选自http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=40421&k_title=供用水合同&k_content=供用水合同&k_author=，2006年8月24日访问。
[12] 参见崔建远主编：《合同法》（第三版），法律出版社2003年版，第352—353页。
[13] 陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第289页。
[15] 参见王家福主编：《民法债权》，法律出版社1991年版，第183页。
[16] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第186-189页。
[18] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第301-303页。
[19] 参见陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第303-304页。
[20] 本案例选自http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=205310&k_title=借款合同&k_content=借款合同&k_author=，2006年9月10日访问。
[22] 本案例选自邹川宁主编：《租赁合同融资租赁合同案例评析》，知识产权出版社2005年版，第71页。
[23] 陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第53-54页。
[24] 陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第78页。
[25] 本案例选自邹川宁主编：《租赁合同融资租赁合同案例评析》，知识产权出版社2005年版，128页。
[26] 陈小君主编：《合同法学》，高等教育出版社2003年版，第208页。
[27] 本案例选自
[28] 参见王利明、崔建远：《合同法新论.总则》，中国政法大学出版社2000年版，第120页。
[30] 参见王轶：《租赁合同·融资租赁合同》，法律出版社1999年版，第23页。