【要点提示】
在一份合同中既包含场地租赁法律关系又包含物业管理法律关系时，应区分当事人请求权的性质，正确认定事实、恰当适用法律进行裁判。
【案例索引】
一审：东莞市人民法院（2007）东法民一初字第4422号。
二审：东莞市中级人民法院（2007）东中法民一终字第4014号。
【案情】
上诉人（原审被告）：黄利园。
被上诉人（原审原告）：谢子城。
东莞市桥头华贸百货商店（简称华贸百货）是个体工商户，黄利园为其经营者。2006年12月12日，谢子城与华贸百货签订一份《东莞市桥头华贸百货合作租赁（专柜）合同书》，双方约定的主要内容包括：1、谢子城承租华贸百货40平方米的场地经营手机专柜，每月租金为3600元。2、合同期限从2007年1月1日至2008年12月31日止。3、谢子城所有营业款由华贸百货收银部统一收取，严禁截留销售收入或将业务转移到商场外交易；谢子城同意每月上缴华贸百货管理费100元。4、营业时间概由华贸百货规定，谢子城不得有异议。5、谢子城陈列在华贸百货专柜内商品由谢子城派驻人员自行负责管理，为确保商品安全管理，如需进退货，应经华贸百货商场主管同意并开具放行单由安检人员检查后，依华贸百货规定的出入口进出。6、谢子城为推销商品应派具备该项商品专长及技能之销售人员常驻专柜区，其销售人员由华贸百货统一培训、统一管理；派驻人员应穿着华贸百货规定的制服。7、谢子城对专柜内的贵重物品应自行妥善保管，同时不得储存危险物。8、谢子城对所设专柜所有物品及自费部分之装璜可委托华贸百货代为办理保险，费用由谢子城负担。9、谢子城对所设专柜所有物品及自费部分的装璜可委托华贸百货代为办理保险，但费用由谢子城负担，如发生意外事故造成损失，华贸百货不负责任。10、谢子城进场装修后，华贸百货应确保每天夜间清场后谢子城工具、材料及柜台的安全。等等。另外，双方在合同尾部的备注栏上以手写体注明：谢子城条柜损坏、被搞烂，指谢子城方人员不在场，由公安部门鉴定为外盗的情况下，由华贸百货负责赔偿。合同签订当天，谢子城向华贸百货支付联盟装修补偿金15000元及租赁保证金3600元。2006年12月30日，谢子城进场经营。手机专柜经营手机、小灵通、手机号码卡、手机内存卡、手机充值卡、MP3、MP4等有关通讯、视听器材。2007年2月12日凌晨4时许，华贸百货的大门被人撬开，谢子城经营的专柜旁边的房间门亦被撬开，谢子城摆放于房间内的两个保险柜被抬走。谢子城得知后立即赶到商场，并向公安机关报了案。公安人员接报后来到涉案现场，对现场进行了拍照保全，并向有关人员作了调查笔录。何久发（自称为华贸百货的老板）在调查中称：商场曾雇有防损员，但在2007年2月1日五名防损员全部自动离职。其后，公安机关在塘厦镇找到了谢子城的两个保险柜，保险柜被撬开，里面无物品。案涉被盗物品至今未追回。
一审庭审时，谢子城向法庭出示了手机盒、小灵通盒、MP3盒、MP4盒共259个，经原审法院抽查，这些盒里面均有与盒外文字相对应的说明书，还有一块充电器及耳机。失窃事件发生后，谢子城停止了经营，并撤离租赁场所。2007年3月，谢子城提起本案诉讼，请求判令：1、黄利园赔偿其手机销售专柜被盗造成的经济损失287983元；2、黄利园退回入场费15000元（即联盟装修补偿金）和租赁押金3600元；3、黄利园赔偿律师费25000元；4、解除双方的租赁关系。
【审判】
一审法院认为：谢子城承租黄利园所有的华贸百货40平方米的场地经营手机专柜，有双方当事人签订的《东莞市桥头华贸百货合作租赁（专柜）合同书》为证，原审予以确认。因商场夜间休市时间由黄利园确定及商场进出大门的钥匙由黄利园商场掌管等，又因谢子城每月支付较高的租金（每月租金每平方米为90元），以及每月支付相应管理费等，因此双方的合同权利义务应认定为既包括黄利园向谢子城出租经营柜台的权利义务关系，也包括夜间休市后由黄利园负责保管谢子城经营财物的保管权利义务关系。黄利园没有安排保安巡逻，以致他人采用破门而入的方式盗走谢子城用于夜间保管手机等财物的保险柜，从而造成损失，有公安机关的调查笔录及现场拍照为证，原审亦予以确认。因商场夜间休市时，谢子城已把手机等财物置于保险柜内，已符合与黄利园商场的约定，也符合经营手机专柜的保管习惯，应认定为已履行了注意义务，故谢子城把手机等物品置于保险柜内，不违反合同第六条第十一款关于“乙方对专柜内的贵重物品，应自行妥善保管，同时不得储存危险物”的约定。虽然合同第六条第十三款有“乙方对所设专柜所有物品及自费部分的装璜可委托甲方（即黄利园的商场）代为办理保险，但费用由乙方负担，如发生意外事故造成损失，甲方不负责任”的约定，但该约定明显与合同备注一栏关于“乙方条柜损坏、被搞烂，指乙方不在场，由公安部门鉴定为外盗的情况下，由甲方负责赔偿”的注明相矛盾，结合合同第六条第十九款关于“乙方进场装修后，甲方应确保每天夜间清场后乙方工具、材料及柜台的安全”的约定来看，原审认为合同第六条第十九款及备注注明内容应为双方的真实意思表示，黄利园不能依据合同第六条第十一款及第十三款的约定而主张免责。黄利园在明知商场无人值班之时不安排保安值勤、巡逻，导致多人直接采用砸破大门而入的方式盗走谢子城的保险柜，在管理上的确存在重大过错，对谢子城所造成的财物损失，应承担赔偿责任。至于赔偿数额问题，根据交易习惯，顾客购买手机、MP3、MP4等电子货物，必然随机取走相关配件、说明书以及包装盒。在事发后，从公安机关在现场所拍摄的照片显示，手机盒有162个，小灵通盒有77个，MP3盒有14个，MP4盒有6个，这些盒子均有相应的配件及说明书，结合在事发后谢子城及售货员在接受公安机关询问时所主张的损失情况，原审有理由相信及认定谢子城所失窃的电子货物有162台手机、77台小灵通、14台MP3及6台MP4。至于上述货物的具体价值问题，谢子城主张被窃手机、小灵通、MP3、MP4价值为200538元，虽然谢子城并未提供明确证据证明上述物品被盗时的具体价格，但其已提供了相应的进货单予以证实，结合该进货单及现市面上相关手机、小灵通、MP3、MP4的价值，原审酌情认定谢子城失窃手机、小灵通、MP3、MP4的价值为140376.6元（200538元×70％）。此外，谢子城还有办理手机内存卡、手机号码卡及手机充值卡的业务，有谢子城提供的发票及送货单予以证实，谢子城主张被窃手机内存卡、手机号码卡及手机充值卡价值为57445元，结合谢子城确有部分出售的记录，原审酌情认定谢子城被窃手机内存卡、手机号码卡及手机充值卡价值为28722.5元（57455元×50%）。故黄利园应向谢子城赔偿失窃手机、小灵通、MP3、MP4的损失140376.6元及失窃手机内存卡、手机号码卡、手机充值卡的损失28722.5元。因黄利园管理上的确存在重大过错，给谢子城造成重大损失，致使谢子城合同目的不能实现，且自谢子城拆除柜台后，黄利园即使用谢子城原摆置柜台的铺位摆卖货物，故谢子城要求解除其与黄利园于2006年12月12日签订的东莞市桥头华贸百货合作租赁合同，理由充分，原审予以支持。因双方的合作租赁合同要解除，故谢子城主张黄利园退回租赁押金3600元，原审予以支持。至于联盟装修补偿金的问题，从字眼及合同内容来看，该联盟装修补偿金应是对谢子城共享黄利园的资源或共益支出的一种补偿，而从本案的实际情况来看，谢子城在黄利园的商场内经营柜台，已属共享黄利园商场大环境的情形，且商场在对外经营过程中也需发生广告等共益费用，因此，对于谢子城关于全额退回该费用的主张，原审不予支持。但由于原合同约定的租赁期间为1年，而谢子城实际经营的时间只有2个月11天，因此，上述联盟装修费用在扣除谢子城实际经营时间所占比例后的余额则应退回给谢子城，即15000元-15000元÷12个月×（2个月+12天÷28天）=11975元。谢子城另主张黄利园赔偿其支付的律师费25000元，无法律依据，原审不予支持。谢子城还主张放在保险柜的现金15000元一起被盗，亦无相应的证据证实，原审不予采信，故谢子城要求黄利园赔偿放在保险柜的现金15000元，原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第三百七十四条的规定，判决：一、解除谢子城与黄利园于2006年12月12日签订的东莞市桥头华贸百货合作租赁合同。二、限黄利园在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿谢子城手机、小灵通、MP3、MP4被窃损失140376.6元。三、限黄利园在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿谢子城手机内存卡、手机号码卡及手机充值卡被窃损失28722.5元。四、限黄利园在本判决发生法律效力之日起五日内返还谢子城租赁押金3600元。五、限黄利园在本判决发生法律效力之日起五日内返还谢子城联盟装修补偿金11975元。六、驳回谢子城的其他诉讼请求。
一审宣判后，黄利园不服，提起上诉称： 1、原审应当中止审理本案。原审在失窃案件未侦破之前直接断定谢子城失窃及其损失不符合法律规定的程序。本案属于第三人犯罪行为直接造成的，而原审也认定“公安机关立案后现尚未侦破谢子城的失窃案件”，即谢子城是否失窃以及失窃物品准确数额无法断定。根据民事诉讼法第一百三十六条规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止本案的审理。另为避免此案与日后刑事案件的认定有所出入，原审法院理应终止本案的审理。原审法院在刑事案件未得以审结之前直接做出判决违反法律规定的程序。2、谢子城要求赔偿损失的主张证据不足。原审法院即使坚持继续审理，也应以证据不足而驳回其各项诉讼请求。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，谢子城要求黄利园赔偿必须举证证明损失的存在即损害后果的发生。而本案中谢子城虽报案称丢失物品，但未向法院提交所丢失物品的进货发票，加上刑事案件尚未侦破，谢子城没有直接明确的证据表明其是否遭受损失及损失的准确数额。因此理应承担举证不能的责任，依法驳回其诉讼请求。3、即使谢子城失窃财物损失确定，原审法院判令黄利园承担全部赔偿责任显失公平，也没有明确的法律依据。原审认定黄利园与谢子城之间存在保管权利义务关系显然适用法律不当。又以黄利园收取较高租金及相应管理费为由要求黄利园承担全部失窃财物损失显然对黄利园过于苛刻。综上，原审违反法定程序，且认定事实不清、适用法律错误，请求依法撤销原审判决，裁定中止审理或依法改判驳回谢子城的各项诉讼请求。
谢子城答辩称：刑事案件未破不影响本案的审理。谢子城关于损失的证据充分，事发后谢子城立即报案，公安机关全部封锁了现场。黄利园对谢子城的财物应负保管责任，这不仅合同有约定，法律上也有规定，请求驳回黄利园的上诉请求，维持原判。
二审法院认为：本案为合同纠纷，针对黄利园的上诉，本案二审的主要争议如下：一、本案应否中止审理。二、案涉合同的性质及案涉双方在合同中的义务。三、谢子城所主张的损失应如何认定。
关于问题一。谢子城以双方签订的合作租赁合同为依据提起本案的诉讼，虽然引发本案纠纷的前因是谢子城的物品被盗，而失窃案件未获侦破，但此情节并不影响谢子城据双方签订的合同主张合同权利，也不影响法院根据双方签订的合同去判断黄利园是否应承担相应的合同义务，故对本案合同纠纷的审理无须以失窃案件是否侦破为前提，黄利园主张本案应中止审理的理由不成立，本院不予支持。
关于问题二。从案涉合同的内容来看，除了约定租赁双方的权利义务外，还约定出租人黄利园对商场实行统一管理，包括统一收取营业款、统一营业时间、商场大门由黄利园控制、谢子城的货物进出由商场经理签单方可放行，谢子城应该服从以上管理并每月交纳管理费等等，这部分权利义务的约定具有物业管理合同的法律特征，故案涉合同实质是由租赁、物管两部分内容组成的混合合同。在本案当事人之间存在两个法律关系，一是租赁法律关系，一是物管法律关系。对于当事人在履行合同中发生的纠纷，应按照合同的不同约定分别适用其所对应的典型合同规范来调整。本案中谢子城既要求解除合同返还押金等又要求黄利园赔偿物品被盗的损失。审查物品被盗黄利园是否应承担责任，对应的是合同中关于物业管理部分的约定，在此约定中，谢子城有按期交纳物业管理费用的义务，同时有要求黄利园提供物业管理的权利，而黄利园有收取管理费用的权利，则应履行相应义务，这种义务包括在其职责范围内对所管理的物业尽到安全防范义务或采取应有的安全措施，以保障合同相对人的财产安全使其经营权得到充分行使。本案中，谢子城基于对黄利园商场管理的信赖在每天营业结束后将售卖的商品存入放置于商场的保险柜内符合一般的商业操作惯例。如前述，黄利园对商场有管理的职责，据公安所作的调查笔录，事发前商场有五个防损员集体离职，而没有证据显示黄利园对此采取了相应的补救措施，故本案中谢子城的损失虽系由于违法犯罪行为的直接侵害造成，但黄利园在履行管理职责时未完全尽到安全防范义务，存在一定过错，本院酌定黄利园对谢子城的损失应承担30%的违约赔偿责任。原审认定双方之间存在保管合同关系属认定事实错误，本院予以纠正。
关于问题三。对于谢子城所主张的手机、小灵通、MP3、MP4的价值，有公安拍摄的现场照片、现场遗留的空盒及相应的进货单证实，原审酌定其价值为140376.6元，本院认为适当。谢子城所主张的手机内存卡、手机号码卡及手机充值卡价格有发票及送货单为证，原审结合其出售记录酌定谢子城的该项损失为28722.5元，本院亦予支持。谢子城主张保险柜内另有现金15000元但没有证据支持，原审不予采纳正确。综上，黄利园应赔偿给谢子城的损失额为50729.73元[（140376.6+28722.5）×30%]。
另，失窃事件发生后谢子城自行停止经营并撤离租赁场所，应视为谢子城单方终止租赁合同的履行，其请求黄利园返还租赁押金3600元没有事实依据，原审予以支持不当，本院予以纠正。关于联盟装修补偿金，本院同意原审的处理，不再赘述。
综上，黄利园上诉部分有理，本院予以支持；原审认定事实错误致实体处理失当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、第（三）项，第一百五十八条的规定，判决：一、维持东莞市人民法院（2007）东法民一初字第4422号民事判决第一、第五项；二、撤销东莞市人民法院（2007）东法民一初字第4422号民事判决第三、第四、第六项；三、变更东莞市人民法院（2007）东法民一初字第4422号民事判决第二项为：黄利园应在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿谢子城50729.73元；四、驳回谢子城其他诉讼请求。
【评析】
本案所涉合同是集合租赁与物业管理两种法律关系的混合合同。原审忽略双方出于经营的目的为使用场地的需要而签订本案合同，租赁是双方的主合同目的，直接认定双方之间存在保管合同关系，对事实存在错误认定。但纵观合同约定的全部内容，对承租人谢子城也约定了服从商场统一管理的义务，在谢子城履行了对应义务后，存在一定限度的可期待利益，如对正常经营、安全经营的期待，等等。二审在全面考察了双方签订的合同内容之后，将合同性质定性为混合合同，更符合合同的真意，也更客观地平衡了合同双方当事人的利益。
社会上的商业活动日趋丰富复杂、当事人约定的合同内容亦更加千变万化，本案合同在当今商业活动中具有一定的典型，本案在如何平衡合同双方当事人利益方面作了一个较好的处理。