一、引言
“一代诗圣”杜甫在诗中有云“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。”这句诗淋漓尽致的表达了诗人“愿居者有其屋”的强烈忧国忧民之感情。的确如此，“愿居者有其屋”是中华民族几千年的梦想。然而，时至今日，依当今的社会经济生活条件，人人拥有一个自己的住宅，拥有一个享有所有权的房屋，仍属于政府、社会和个人不断追求的生活目标。在今年的“两会中”《住宅法》又一次被作为提案，提交到了人大会议和政协会议上。
《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款，加以完善、修改和细化。关于小产权房的问题，也属于《住宅法》的特殊问题，也在今年的两会中多次提出。如何更好地依法规制小产权房？如何使小产权房有效地转为保障性住房？如何趋利避害，使小产权房在不侵害其他主体权利的情况下更好地发挥其应有的作用？这些都是需要探讨和思考的问题。
“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱”，《住宅法》的制定，对于亿万有着强烈改善住房需求的中国老百姓，对于生机勃勃、发展迅猛、又饱受诟病的中国房地产业来说，对于从事房地产开发的企业来说，对于主管房地产的政府部门来说，都是一件具有划时代意义的大事。《住宅法》的制定和出台，首先，将促进我国住房法律体系的完善，使得公租房以及整个保障房建设纳入法制化轨道；其次，也标志着我国人权状况的完善。第三，能够真正保持政策的严肃性和连续性，维护社会的稳定和公平正义。
二、提案聚焦
郑功成代表建议加快制定住宅法
——确保居民住有所居并能持续改善
四年前的本届全国人大一次会议上，一份议案引来了颇多关注--加快制定住宅法。提出议案的是全国人大常委会委员、中国人民大学教授郑功成代表。今年，他再一次带着制定住宅法的议案走进了人大会议。
“四年前的议案时至今日仍未见成果。近年来，伴随着大规模的保障性住房建设，以及建设与分配过程中一些问题的出现，我更加觉得加快制定住宅法很有必要。”郑功成希望，今年的努力可以看到成效。
1.健康的住房供应秩序需要法律的规范
“希望大力发展廉租公租房，以解决微薄收入人群的切身问题。”在法制网的2012年两会调查中，房子问题毫无意外地成为百姓关注的热点话题。网友"边缘人"简短的留言，包含了很多普通民众的无奈。
“住宅是人民生活的必需品，居住权是人民的基本权益。但在绝大多数城乡居民解决衣食之忧并进入小康生活阶段后，住房问题却已经持续上升为城乡居民普遍关注的基本民生问题。”对于这一百姓所关注的热点和难点问题，郑功成是看在眼里，急在心中。
但他清楚，住房问题是一个复杂的问题，它既涉及到国家与政府责任，也涉及到家庭与个人责任，还关连着市场与单位，各个责任主体之间的职责划分亦需要从法律上进行规范。不规范便不可能有健康的住房供应秩序，不规范便无法避免商品房建设与供销中的失范行为，也无法真正根治政府主导的经济适用房、廉租房建设及分配中的异化现象。
“健康的住房保障制度与理性的房地产市场都迫切需要相应的法律规范。”郑功成说，在国家住房规划、住房建设、住房供应、住房保障等方面急需法律规范，并通过法律的规范来确立城乡居民的居住权，真正实现全体人民住有所居并不断获得改善的目标。所以，制定住宅法正逢其时。
2.相关法律法规的出台已打下良好基础
五年前的3月16日，历经13年酝酿和广泛讨论，经过前所未有八次审议的物权法终于获得通过，并于同年10月1日开始施行。
“我国早在上世纪90年代就相继出台了城市房地产管理法、建筑法，并分别于2007年和2011年进行了修正。伴随着物权法的出台，制定住宅法的基础已经奠定。”郑功成说，同时，一批相关行政规章也陆续出台，一些地方也制定了相应的法规或规范性政策文件。
“可以说，政府在房屋建筑、房地产管理、公共房屋供应中的责任、低收入群体申请公共房屋的资格等，基本上已经明确化。因此，制定住宅法并非没有基础，而是已经具有了较为充分的条件。”郑功成指出。
郑功成认为，制定住宅法符合目前的需求，而且时机也已成熟。不仅要立法，更需要加快立法速度。
3.明确禁止闲置囤积土地房源炒地炒房
对于制定住宅法，郑功成有一些具体设想。
百姓最关心高房价和炒地炒房问题。郑功成建议在住宅法中明确规定“国家强化住宅市场监管，严格规范并执行房地产企业的市场准入和退出条件。禁止闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为”；“各级人民政府住宅行政主管部门应当建立房价信息强制披露制度。对于不正常的房价应当干预，维护房地产市场的秩序与公正”；“房地产开发商哄抬房价或者订立价格同盟，非法囤积房源，垄断商品房市场的，按照有关法律给予惩罚”。
低收入群体的住房保障问题一直是郑功成关心之所在。“国家发展住宅租赁市场，对低收入家庭租赁住宅的给予住宅补贴”；“公共房屋或保障性住房的建设资金与住房货币补贴，纳入国家财政预算，由中央与地方分级负责，并予以保证”；“公共房屋或保障性住房供应过程中，弄虚作假、内外勾结、损公肥私的，依照情节轻重给予行政处分、经济处罚，直至刑事处罚”......郑功成的建议可谓招招切中“要害”。
日益受重视的环境问题，也出现在了郑功成的建议中：“制定和实施住宅建设规划时，应当合理布局、节约土地，实行先规划后建设，保护和改善居民居住区的生态环境，尊重地方特色、民族特色，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、公共安全的需要”；“城市住宅新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色”；“乡村住宅建设，应当相对集中，合理布局，避免浪费土地资源和环境污染，同时保护好耕地”。
对于住宅立法，郑功成的考虑还有很多。他告诉《法制日报》记者，他希望通过对住宅立法，能真正确立城乡居民的居住权，并规范好住房规划、住房建设、住房供应、住房保障、住宅管理等，确保城乡居民真正享有基本的居住条件并能够持续得到改善。
来源: 法制网
http://www.legaldaily.com.cn/zt/content/2012-03/11/content_3419554.htm?node=36685
民主党派建议制定《住宅法》 完善保障房制度
国内刚刚起步的公租房建设一直备受瞩目，也受到多个民主党派的关注。致公党中央、民盟中央和农工党中央已分别就公租房和保障房建设问题，向全国政协十一届五次会议提交党派提案。建议通过制定《住宅法》等方式，完善公租房等保障房制度。
致公党中央：应研究制定《住宅法》
记者从致公党中央了解到，在关于完善公租房制度的党派提案中，特别建议研究制定《住宅法》来规范公租房建设和使用。
致公党中央表示，目前公租房建设刚刚起步，存在着准入及退出机制不健全、融资渠道单一、相关法律法规不健全等问题。
“在我国的住房制度建设中还缺少一部基本法。”致公党中央对此建议，应研究制定《住宅法》，明确政府的义务和责任，明确居民“有房可居”的权利，明确具体有关制度等。《住宅法》的制定和出台，一方面将促进我国住房法律体系的完善，使得公租房以及整个保障房建设纳入法制化轨道；另一方面也标志着我国人权状况的完善。
民盟中央：规范公租房准入和退出
民盟中央提案表示，目前公租房面临准入和退出两大难题。地方性法规和政府规范性文件的效力和强制力相对较弱。
民盟中央建议，各级相关部门应积极推动建立住房保障、房地产、税务、银行等各部门信息共享机制，建立居民经济状况核查系统，提供申请保障性住房的核查报告。各地政府在保障房分配公示申请人终审信息时，做到信息透明。加大对虚假申报、转租骗租、闲置浪费公租房等行为的惩罚力度。
农工党中央：探索小产权房转保障房
农工党中央注意到，由于各地特殊的结构和土地资源条件约束，使得保障房供应和建设的住宅产品结构与居民需求出现偏差。另外，受到项目前期征地拆迁、资金供应紧张等问题影响，有些保障房建设进度迟缓。
农工党中央建议，可以探索和研究小产权房作为保障房来源之一的可行性，拓宽保障房房源筹集渠道，盘活小产权房等存量住房，降低政府土地资源投入的负担。
相关链接
1.美国《住宅法》
美国国会于1949年通过了《全国可承受住宅法》，此后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律，宗旨就是要生产安全舒适且绝大多数居民可买得起的住房。
2.日本《公营住宅法》
政府建住宅低价出租。日本于1951年颁布了《公营住宅法》，中央与地方政府合作建住宅，全部低价出租给低收入者。
声音
全国政协委员崔永元：应公布保障房完成数字
晨报讯（首席记者 崔红）昨天，全国政协委员崔永元参加政协开幕式时建议，政府工作报告应该提供保障房已经完成的数字。
崔永元表示，在去年两会上，住建部提出，用5年的时间建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套。“今年我要看数字。开工了多少套，建完了多少套……政府工作报告应该给我们提供已经完成的数字。”
去年两会上，崔永元直言“保障房就应该建在市中心，否则就失去了保障的意义”。
来源：北京晨报
http://www.jmnews.com.cn/c/2012/03/04/02/c_1214751.shtml
小产权房清理方案上报国务院 措施含强制拆除
据悉，清理思路的原则是分类、分步骤推进。其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。
未售及新建或遭清理上述国土部知情人士介绍，小产权房清理的一个原则是：区别对待、分类处置。
他介绍，在国土部初步的清理思路中，违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。
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小产权房初步方案提交国务院 或清理未售及新建小产权房处理新思路:今年将主要清理未售房屋国土部表示尚未开始治理 小产权处理应谨慎国土部今年开始试点治理 小产权房将“大规模清理”
同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。
“尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。”该人士称。
他同时介绍，国土部对“一定年限”的要求曾以2008年为限，因为当年曾为国务院报告过小产权房的初步处理意见，而由于种种原因实际工作中推行困难。
“最新的时间点，需要等到全国小产权房新的清理方案出台后作出安排。”上述国土部人士称。
就清理举措看，上述人士介绍，“包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等”。
不过，针对已售、已长期居住的小产权房，上述人士称，“方案征求意见阶段，各部委对此并未形成统一意见，地方政府也有自己的一套思路，还未达成一致”。
“短期看，只能先选择小产权房问题严重的地区作试点；与此同时，国土部将抓紧摸底全国小产权房的确切数据。”上述国土部知情人士称。据国土部土地利用司的一位不愿具名的人士介绍，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。
部分地方个别部委抵触“国土部正在和部分地方沟通小产权房清理试点工作，从目前来看，很难推进。”上述国土部知情人士说，“来自于地方政府和相关部委的阻力较大。”
据山东国土厅一位不愿具名的人士介绍，一旦将某地区确定为小产权房清理试点，国土部将对当地的小产权房等违法违规用地情况进行摸底。
“部分地方政府、个别部委在地方的重大项目工程，部分存在违法违规用地情况，一旦摸底，地方违法违规的用地问题将无处遁形。”该人士称，此外，地方政府及一些地产界人士对小产权房保留的诉求，也难与中央监管部门达成完全一致，“在和地方政府的沟通中，地方政府普遍反映，希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房。”
据接近住建部的人士称，如果收归为保障房，可能存在政府为小产权房正身的嫌疑，间接承认小产权房的合法性；而回收小产权房的价格如何确定、如何确保保障房公平公正，还需要再深入探讨。
在清理方案悬而未决之前，试点城市也难推进。“基于种种原因，试点确定工作并不明朗。”上述国土部知情人士称。
国土部该知情人士介绍，小产权房清理思路未明，国土部也正在和各部委以及地方政府沟通，明确试点城市。
此前有媒体消息称，国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。
杨红旭介绍，上述四个城市较具代表性，北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需逼向了郊区小产权房；重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；郑州小产权房的城中村问题突出；海口是旅游度假区存在大量小产权房问题。
需要推出长效治理机制中国人民大学公共管理学院副院长严金明表示，“仅采取没收、强制拆除、停建和断水断电等‘堵’的措施，无法从根本上解决小产权房问题。”
杨磷杰称，在国家城镇住房保障体系尚未健全，城乡居民住房需求仍较旺盛的情况下，小产权房仍具有巨大的需求空间。同时，现行《土地管理法》虽然法律上明确小产权房性质的非法性，但地方陆续有一些自行流转的集体土地试验，对于新的流转现象如何监管，在国家有关集体土地使用权流转的管理办法尚未出台前，并不清晰。
据悉，国土等部门正在共同研究防范小产权房问题的长效机制，包括推出乡镇企业、农民住宅等集体建设用地管理和流转的政策措施等。
财政部相关人士称，要会同有关部门，研究土地收益城乡统筹使用的办法。另有知情者介绍，小产权房清理，须和房地产调控一盘棋梳理。
小产权房清理初步方案清理原则分类、分步骤推进清理思路违法建筑、有严重质量问题、侵占耕地、严重影响城乡规划的小产权房将清理，并追究开发商、村集体等相关人士的责任；并且出售小产权房的农民将不得重新申请宅基地。同时，对尚未销售的小产权房，一定年限后新建、续建的小产权房，必须全部停建、停售，其中，划分地块对外出租待建的土地，责令退还。（注：尚未销售，主要是指在建、在售，无人入住项目；一定年限后新建、续建的小产权房主要也侧重于在建、在售。
清理举措包括强制拆除、没收、停建、停售和停水停电等。
来源：搜狐网
http://house.focus.cn/news/2012-04-04/1892471.html
清华大学蔡继明：应区别对待小产权房
全国政协第十一届五次会议开幕式后，全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明谈了他对小产权房以及房产调控政策的看法。
小产权房有些规定不太合理
蔡继明说，目前包括国土局在内的12个部委将联合整治小产权房，甚至北京将作为第一个试点，“我有一些不同的看法，我认为小产权房要有区别地对待。”在农村集体建设用地上已经建设起来的小产权房，如果说它违法，是因为《土地管理法》有些不太合理的规定。“现在《土地管理法》正在修改，其中有一条，任何单位和个人要搞建设必须申请使用国有土地，我看修改草案里已把这一条取消了。既然这样，小产权房是建设在集体建设用地上，那就不应该说它违法。”
再有，根据十七届三中全会的精神，农村集体建设用地要进入市场，要做到和国有用地同地、同权、同价，要建立统一的城乡建设用地市场。那么集体建设用地就可以进入市场，集体建设用地上的小产权房当然可以说是合法了。
变相放松调控意味着前功尽弃
蔡继明说，现在全国有17个城市都不同程度地放松了第一套房、第二套房的购买，这样就撕开了一道口子。如果不刹住以刚性需求变相放松调控政策这股风，中央政府前期调控房地产的措施恐怕就前功尽弃了。蔡继明说，房地产调控政策不是限制刚性需求，限制的本来就是第二、第三套房。现在以保刚性需求的名义，让外地人买第二、第三套房。其实，买第二、第三套房就是为了投资，甚至投机。因此，我们建议中央政府采取措施。事实上，中央政府已经采取措施了，例如上海刚刚公布的政策，第二天就取消了。显然，如果没有强令的压力，上海是不会朝令夕改的，这一定是中央政府在禁止变相地放松房地产调控。
来源：东南网
http://www.fjsen.com/zhuanti/2012-03/05/content_7946774.htm
茅于轼（著名经济学家、天则经济研究所所长）：我十分同意全国政协委员、清华大学蔡继明教授关于小产权房的提案，小产权房合法化将促进房价大幅下降。现在规定的小产权，是农民在自己的土地上经营的业务，有可能是房子，也有可能是别的业务，据我了解，这些地还不是集体所有的，而是农民个人所有，相当于农民自己的宅基地。按道理来讲，不管如何使用，他们拥有合法的财产所有权，只要不违法，就可以进行任何经营。不论是自己居住，还是出售、转让、出租，或者种地，都是他们自己的权利，他们自负盈亏，外人不得干涉。但是，我们的小产权是很不完善的，政府一方面承认小产权是产权，但另一方面又不给它自由地转让、经营，这实际上就已经违反了《物权法》。从法律层面来讲，政府没有理由干涉小产权所有者对于财产的处置。
现在的房价之所以这么高，就是因为土地贵，而不是建材贵，土地贵的原因就是地方政府垄断供给。集体所有的土地转变成开发地，不能直接卖给开发商，要先卖给政府，政府垄断之后，再通过拍卖的方式卖给开发商，这样价格肯定会很高。价格高是对的，因为是拍卖，拍卖是需求方的竞争，把价格抬了上去。如果要平抑价格，就需要有供给方的竞争，就是土地招标，把价格压下来，如果土地供给有充分的竞争，有拍卖、有招标就合理了。但现在供给方只有一家，就是政府，这是垄断性的供给，所以地价就贵，进而房价贵。
我们搞了很多政策来压房价，作用都不显著，如果开放小产权，不管是产权房，还是产权地，都会使房价大幅度地下降。土地供给充分了，或者小产权房能进入市场，马上就会起到效果。现在就是政府想垄断土地供给，不愿意把小产权房纳入商品市场中。政府不愿意放开的理由，是小产权房规划不合理，或者它会扰乱市场。如果说规划不合理，政府要做的是出台规划，避免盲目建设，但不能因为要规划，就不允许自由买卖，政府可以制定规则，只要符合规则就应该允许自由买卖。而如果说小产权会扰乱市场，那纯粹是胡扯，政府垄断才是扰乱市场，而且是最大的扰乱市场。
《土地管理法》是典型的部门立法，只考虑到了部门利益，只是从管理土地的立场来看问题，而没有从被管理者—土地所有者的立场看问题，这种部门立法的危害性很大。国土资源部清理小产权房的政策，同样没有考虑到小产权所有者的利益，这是错误的。如果小产权房放开，就用不着限购，限购是妨碍自由交换，是反市场的做法，而放开小产权房，是促进自由交换，这两者的方向和后果是不一样的。
来源：凤凰网
http://news.ifeng.com/opinion/gundong/detail_2012_03/12/13125932_0.shtml
三、媒体关注
1、【2012全国两会】中国需要住宅基本法
http://www.morningpost.com.cn/ztml/lhzt/2012-03-04/297727.shtml
2、加快制定住宅法 确保居民住有所居
http://www.gjfs.com.cn/zhuantinewsview.asp?id=580&lm=17&lm2=22&lm3=29
3、郑功成代表建议加快制定住宅法——确保居民住有所居并能持续改善
http://www.legaldaily.com.cn/zt/content/2012-03/11/content_3419554.htm?node=36685
4、致公党：应研究制定《住宅法》
http://news.163.com/12/0304/01/7RNE5VD000014AED.html
5、蔡继明委员关于妥善解决小产权房问题的建议
http://finance.qq.com/a/20100302/007533.htm
6、网民：小产权房试点政策应慎重让投机者无空可钻
http://house.ifeng.com/news/yejie/detail_2012_02/20/12631721_0.shtml
7、2012全国两会，哪些“涉土”话题最值得期待
http://www.mlr.gov.cn/xwdt/jrxw/201203/t20120306_1070413.htm