【要点提示】
商品房层高缩水问题，目前法律法规及司法解释对此没有明确规定，购房者以所购房屋层高严重缩水为由起诉要求解除商品房买卖合同，如何处理缺乏明确司法裁判标准，合同是否解除的判断标准亦有待立法层面上的进一步完善，而本案对于层高缩水退房问题类推适用了最高院商品房司法解释关于面积缩水的处理规定，为解决此类型纠纷提供了一种思考方向。
【案例索引】
一审：东莞市第二人民法院（2009）东二法民一初字第898号（2009年5月20日）
二审：东莞市中级人民法院（2009）东中法民一终字第6328号（2009年12月15日）
【案情】
上诉人（原审原告）：蔡某珍。
被上诉人（原审被告）：东莞市某惠房地产开发有限公司（以下简称某惠公司）。
2006年8月31日，蔡某珍与某惠公司签订了一份《某惠沁林山庄认购书》，约定蔡某珍向某惠公司认购某惠沁林山庄复式房一套。2006年10月21日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定商品房为东莞市大岭山镇杨屋村某惠沁林山庄美林苑15＃楼1单元501房，层高为下层：3米，上层：最低1.9米，最高4.8米，商品房的建筑面积为166.21平方米，套内建筑面积151.08平方米；合同第四条约定，每平方米单价为5105.12元，总金额为771282元；合同第五条规定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按照以下原则处理：1、差异值为±0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6％以上（不含本数）至±3％以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3％以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。同日，蔡某珍向银行贷款539000元用于支付案涉购楼款，蔡某珍并于同日向某惠公司支付了首期房款212282元、印花税共计258元（两种印花税分别为231元、27元）、登记费80元、公证费1294元、抵押合同律师费1348元。2006年11月3日，蔡某珍提供向银行按揭向某惠公司支付了余下的购房款539000元。蔡某珍后按月支付按揭还款，2007年5月21日，蔡某珍将余下的全部借款及利息共计514530.86元支付给了银行。
在一审庭审中，双方已经确认案涉房屋的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水了3.58平方米，占合同约定计价面积的2.37％。蔡某珍在一审庭审中认为，案涉房屋的上层最低层高只有1.4米，并非合同约定的1.9米，而某惠公司则称层高是包含楼板的厚度的，因蔡某珍、某惠公司双方对案涉房屋的上层层高存在争议，蔡某珍申请法院对案涉房屋的上层层高进行鉴定，一审法院委托广州市汇志测绘技术有限公司对案涉房屋的上层层高进行实地测量，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示：“案涉房屋的上层最高净高为3.56米、最低净高为1.78米、最高层高为3.76米，最低层高为1.98米，顶层天面的厚度为0.2米”。
【审判】
一审法院认为：蔡某珍、某惠公司双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反相关法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应受该合同的约束。本案的争议焦点是双方的商品房买卖合同是否达到解除的条件。解决该问题的关键是对两个方面进行认定，其一是案涉商品房的面积缩水是否达到合同约定的可以解除的条件；其二是案涉商品房的层高是否符合合同约定，若不符合，是否达到合同约定的可以解除的条件。首先，蔡某珍、某惠公司双方在一审庭审中已经确定案涉房屋的套内建筑面积实际缩水3.58平方米，该院对此予以确认。由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的2.37％，是在合同第五条第2款约定的范围内，尚未达到可以解除合同的程度。因此，蔡某珍依据面积缩水要求解除合同的理由不充分，该院不予支持。其次，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书已经显示案涉房屋的上层最低层高为1.98米，上层最低净高为1.78米，可见层高和净高是两个不同的概念，而双方的商品房买卖合同约定的是层高，因鉴定报告已经确定上层最低层高为1.98米，该高度已经超过了合同约定的上层最低层高为1.9米的标准，故案涉房屋上层最低层高是符合合同的约定的。至于上层最高层高的问题，广州市汇志测绘技术有限公司出具的鉴定书显示案涉房屋的上层最高层高为3.76米，而合同约定的是4.8米，可见案涉商品房的上层最高层高是低于合同约定的高度的。但该院认为，在人们居住的商品房中，高度一般都在3米左右，案涉商品房的3.76米的高度并不会对蔡某珍的居住产生重大影响，蔡某珍是可以在该高度的房屋内正常生活的，不属于根本违约，未达到解除双方合同的程度。因此，蔡某珍据此要求解除合同理由不足，该院不予采纳。综上，蔡某珍要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请，依据不足，该院予以驳回。对于蔡某珍要求某惠公司立即退还蔡某珍已付房款771282元及利息、支付损失费20803.18元（其中已支付利息截至2007年5月21日止17823.18元、公证费1294元、抵押合同律师见证费1348元、登记费80元、印花税A27元，印花税B231元）、违约金，并要求某惠公司双倍返还定金40000元，赔偿蔡某珍因物价涨幅差额损失费166210元等诉请，因上述诉请均是建立在案涉房屋的面积或上层高度违反合同约定，已经达到根本违约足以解除合同的基础上，故对上述诉请该院均不予支持。对于案涉房屋因套内建筑面积缩水而导致蔡某珍的损失，因蔡某珍并未在本案中提出，故该院在本案中不作处理，蔡某珍可以另行起诉。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条的规定，判决： 驳回蔡某珍的全部诉讼请求。
一审宣判后，蔡某珍不服，上诉称：一审宣判后，蔡某珍不服，向本院提起上诉称：一、原审判决混淆本案基本事实，回避本案争议焦点。（一）2006年8月，某惠公司开发的沁林山庄公开对外发售商品房，我有意购买，在察看样板房后（该沁林山庄第一期2栋1单元4－5楼），同月31日与某惠公司签订《认购书》，相继签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）并按照某惠公司的要求交纳各项费用，包括购房款。2007年4月某惠公司通知我入伙时，我发现某惠公司即将交付的房屋与合同约定的交付标准相差甚远，当即拒收房屋，要求某惠公司换房（与样板房或合同约定的标准房或返还房款），某惠公司不同意我的要求，才导致本案纠纷的发生。从上述基本事实可看出，本案争议焦点为：某惠公司所交付的房屋是否符合合同约定的交付标准。合同第三条约定：该商品房屋高为下层3米，上层最低1.9米，最高4.8米，建筑面积共166.21平方米，套内面积为151.08平方米。样板房也就是按照上述交付标准建造的，而实际交房时，面积只有120.96平方米（见2007年4月份物管公司向我下发收费标准表），上层层高最低处为1.41米，最高处为3.76米，显然没有达到合同约定的交付标准。某惠公司即将交付的房屋不符合合同约定及样板房的交付标准，根据有关法律规定，我有权要求换房或返还购房款。（二）一审认定本案发生在房屋交付使用后产生的争议，并依照合同第四条之约定标准进行处理。事实上，本案发生在房屋交付过程中，还在合同履行阶段。依照交易惯例和我国合同法规定，对于产品质量有瑕疵的，买受人有权要求换货或拒收，否则不支付货款。商品房采取预售制，即订货—付款—交货的模式进行，买受人付款在前，而房屋交付在后。交付房屋如果符合双方约定合同的标准，交付后发生所有权的转移。整个合同的履行才完成。在使用过程中，发现了合同约定解除条件，合同可以解除。原审也就是以此种情形来处理本案的，而本案因质量问题争议发生在所有权转移之前，合同根本没有履行完，在某惠公司有悖合同约定的前提下，该合同赋予购房人终止合同的权利。我选择行使此权利，一审法院应当支持我的请求。二、一审判决明显偏袒某惠公司，显失公平，表现在（一）对“层高”概念的理解上，依照合同第二条之约定，对房屋上层的层高约定的为最低不低于1.9米，最高不低于4.8米，按照大众理解的层高应是房屋净高的概念，而一审法院把层高和净高区分出来，认定房屋上层层高符合合同约定交付标准，不符合常理。再说，该合同是某惠公司制订的格式合同，依照合同法规定，对格式化的合同内容有争议，应作有利于对方的解释。（二）合同第十条明确约定了我享有终止合同的权利，一审判决却对此只字未提。合同法明确规定，对当事人有约定的，应按照约定执行，只是对质量标准未有明确的约定，按照不妨碍合同履行的原则来执行。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判某惠公司返还我已付房款771282元及利息、支付损失费20863.18元、双倍返还定金40000元、赔偿我回物价涨幅差额损失费166210元。
被上诉人某惠公司答辩称：一、一审判决对本案争议的焦点归纳准确。本案争议焦点是涉案商品房买卖合同是否达到解除条件，而不是蔡某珍在上诉状中所主张的涉案房屋是否符合合同约定的标准。蔡某珍主张涉案房屋的实际面积及层高与合同约定有差异，我公司也承认差异的存在，双方在此问题上并无争议。双方的争议是：这种差异是否达到解除合同的条件。二、一审判决对本案争议焦点的分析认定完全正确。关于面积差异，蔡某珍在一审时已确认涉案商品房的套内建筑面积比合同约定缩小3.58平方米，而且表示不再对面积进行鉴定。按照双方确认的缩水面积所计算出的，面积差占比为2.37%，在合同第五条第2款的约定的范围内，尚未达到可以解除合同的条件。关于上层层高差异，根据双方确认的鉴定书的鉴定结论，出现差异的涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米。由于双方在合同中并未约定层高不符时如何处理，因此依我国合同法，蔡某珍仅在差异导致合同目的无法实现时享有解除权。而本案中，涉案商品房仅上层层高与合同约定略有不符，且以现有层高，仍然可以满足蔡某珍日常生活需要，不会影响蔡某珍的居住品质，所以蔡某珍无权以层高差异为由解除合同。三、一审法院准确公正，蔡某珍上诉无理，法院应依法驳回其上诉。一审法院认定事实无误，适用法律准确，判决公正，理应维持。蔡某珍为了达到解除合同退房目的，故意在上诉状作出不实陈述，对已在一审确认的事实又予否认，对已经明确的层高与净高的概念故意混淆，完全置事实于不顾。综上所述，蔡某珍的上诉没有事实与法律依据，不应得到支持，请求二审法院予以驳回。
二审法院经审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于蔡某珍主张解除与某惠公司之间的《商品房买卖合同》的理由是否成立。蔡某珍主张解除合同的理由主要是涉案房屋面积缩水和层高不符合合同约定。对于面积差异问题，双方均确认涉案的商品房套内建筑面积实际缩水3.58平方米，由于该缩水面积仅占合同约定计价面积的2.37%，尚未达到可以要求解除合同的条件，因此，蔡某珍以房屋面积差异为由要求解除合同并不能成立。但是本案中，经鉴定，涉案商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米，而合同中约定的上层层高最低为1.9米，最高为4.8米，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最高层高相差达1.04米，与双方的合同约定的标准并不相符，差距达21.67%，住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且经本院到涉案房屋现场调查核实，涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了蔡某珍对涉案房屋的使用，蔡某珍的购房合同目的不能实现，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。…”的规定，蔡某珍要求解除与某惠公司之间于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》的请求，理由成立，本院予以支持。因此，某惠公司应向蔡某珍返还购房款771282元及利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率，以212282元为基数，从2006年10月21日起计至2006年11月2日;以771282元为基数，从2006年11月3日计至本判决确定的履行期限届满之日止）。对于蔡某珍请求的贷款利息损失17823.18元，在上述某惠公司返还购房款利息中已得到补偿，本院不再支持。对于蔡某珍请求某惠公司支付公证费1294元、抵押合同律师费1348元、登记费80元、印花税258元，合理有据，本院予以支持。对于蔡某珍要求某惠公司双倍返还定金40000元及赔偿物价涨幅差额损失费166210元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决对合同应否解除处理不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，判决：一、撤销东莞市第二人民法院（2009）东二法民一初字第898号民事判决。二、解除蔡某珍与东莞市某惠沁林山庄房地产开发有限公司于2006年10月21日所签订的《商品房买卖合同》。三、限东莞市某惠沁林山庄房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向蔡某珍返还购房款771282元及利息（按照中国人民银行规定的同期贷款利率，以212282元为基数，从2006年10月21日起计至2006年11月2日;以771282元为基数，从2006年11月3日计至本判决确定的履行期限届满之日止）。四、限东莞市某惠沁林山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡某珍支付公证费1294元、抵押合同律费1348元、登记费80元、印花税258元，合计2980元。五、驳回蔡某珍的其他诉讼请求。
【评析】
一、商品房层高的相关定义及规定
根据《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》的规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离;室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。通俗地说，室内净高加楼板的厚度等于层高。该《规范》中的第3.6条款“层高和室内净高”规定：3.6.1普通住宅层高不宜高于2.80米。3.6.2 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。3.6.3 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，其l/2面积的室内净高不应低于2.10米。3.6.4 厨房、卫生问的室内净高不应低于2.20米。3.6.5 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。上述规定中规定的层高标准应当是法定的最低标准，倘若在商品房买卖合同中约定的商品房层高标准低于上述标准，应当属于无效条款。这一国家标准是层高的最低标准，实际层高连最低标准也达不到，开发商则构成根本违约，购房者不仅可以请求赔偿，而且享有合同解除权。本案中，涉案的开发商所交付给购房者的商品房的上层最低层高为1.98米，最高层高为3.76米，这显然与双方在商品房买卖合同中所约定的上层层高最低为1.9米，最高为4.8米并不相符，虽然上述上层最低层高符合合同约定，但是上层最低层高仅为1.98米，违反了上述国家标准中关于“卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米”的强制性规定，同时，涉案商品房的上层实际最高层高3.76米与合同约定的最高层高4.8米相差距达1.04米之多，此时，对于购房者是否享有合同解除权，法律法规对此并没有明确规定，因此，如何确定行使解除权的标准亟待立法上的进一步完善。
二、商品房层高缩水退房纠纷的法律适用空白及解决的思路
本案中，涉案商品房存在层高缩水的问题，那么购房者能否要求解除商品房买卖合同，行使合同解除需要符合什么条件，目前法律法规对此并没有作出具体规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同解除权的行为应当符合上述规定的法定情况或者双方合同约定的解除条件。原建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十四条中规定：“ 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”，上述规定中明确了开发商在商品房预售后不得擅自变更规划、设计，而本案中的层高降低与合同约定明显不相符，原因可能就在于开发商对商品房设计的的变更或者施工的失误，导致涉案商品房层高的缩水，相应空间尺寸也会减少。但是本案中根据现有的证据并不能证实开发商存在擅自变更规划、设计的行为，而且部颁规章在人民法院审判工作中可以作为参考但不宜直接作为准据法引用，存在法律适用上的障碍，因此，上述规定只能作为民事裁判的参考。在此种情况下，笔者认为可以运用民法解释学中的类推适用的方法补充法律漏洞，具体就是在现行法律未对层高缩水造成法律适用出现困局的情形下，应类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中面积缩水的规定来补充法律漏洞。所谓类推适用，指对于法无明文规定之系争事件，比附援引与其具类似性的案型之规定[1]。而类推适用的具体操作过程如下：（1）明确法律某项规定订立之际，立法者或准立法者预想事件的利益状况；（2）然后解明立法者或准立法者最重视其中的什么利益要素，而赋予其法律效果；（3）分析待处理案件的利益状况，将其与上述法律规定中立法者或准立法者预想事件的利益状况作对比；（4）如待处理案件的利益状况，包含了立法者或准立法者预想事件最重要的利益要素，则准用该法律规定处理待处理案件。[2]
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”上述规定是司法解释关于商品房面积缩水如何处理的具体规定，对于合同解除权的行使标准相当明确，而商品房面积缩水的处理原则是基于面积相对于商品房价值的重要影响来确定的，上述司法解释从法理上来看实质上就是对于瑕疵给付产生的商品房价款的调整和合同解除权行使的条件。而面积误差比绝对值设定在3%，并区分3%以内（含3%）和超出3%的两种情况的不同处理方式。这样规定的目的主要在于考虑保护房地产业的健康发展，如允许动辄退房就会造成房地产逆向流转的后果，加重开发商责任，造成主动过错与民事责任不对等的后果。商品房层高缩水的情况下的处理办法应当亦与上述规定的目的是一致的。而且商品房层高缩水与面积缩水均属于物的瑕疵，交付的商品房存在层高或面积误差，均属于瑕疵给付的情况，处理方式无非就是要求开发商承担违约责任，即购房款的减少问题和能否行使合同解除权。而上述司法解释中关于合同解除权的行使条件是要比价款减少的请求权的行使条件更加严格的，这点也与商品房同样允许存在合理层高误差的情况相符的。因此，对于商品房层高缩水的处理可以类推适用上述司法解释中关于面积缩水的处理原则。商品房层高缩水的情况可以类推适用上述规定，但不应完全套用，因为毕竟层高与面积对于商品房来说是不相同的考量因素。对于房屋层高，允许存在合理误差。但是误差比应当是一个主要的衡量标准，至于是否以3%为标准，这里似乎值得再思考。本案中，开发商向购房者所交付的商品房实际最高层高与合同约定的层高误差比高达21.67%，按照一般生活经验，房屋层高越高，室内高低处温度的温差越大，空气对流越好，人体感觉越舒适。住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，而且涉案房屋上层层高的降低确实严重影响了购房者对涉案房屋的使用，购房者的购房合同目的不能实现，因此，参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条进行裁判，判决解除双方之间的商品房买卖合同，维护了购房者的合法权益。上述法律适用过程应当是符合民法解释学上类推适用的一般原理的。
[1] 转引自梁慧星《民法解释学》，中国政法大学出版社2000年7月修订版第267页。 [2]转引自梁慧星《民法解释学》，中国政法大学出版社2000年7月修订版第268页。