基本案情
原告南通天南大酒店与被告启东市丝绸制衣厂于１９９５年初签订宾客包房协议。双方约定，被告长期租用原告４０３室客房，租期一年；房租金每日人民币１３０元，被告当即支付定金５０００元。１９９６年双方虽未再续订协议，但仍按此合同履行。当年１０月１６日，原告因被告未付清包住其客房的费用，携带面额为１１９６９元的房租发票一张前往被告处收款，被告向原告出具字据一张，言明收到该房租发票，剔除预付定金５０００元，尚欠６９６９元，因暂时无款延至当月底归还。但到期后，被告仍未按约偿付。１９９８年６月１２日原告用函件催收该款无果，于１９９９年１月诉至江苏省启东市人民法院，请求判令被告按约付清６９６９元的欠款及因违约所致的利息损失。
裁判要旨
江苏省启东市人民法院一审认为，双方的纠纷属房租纠纷，依照我国《民法通则》第１３６条第３项关于“延付或者拒付租金的”规定，应适用一年期的特殊诉讼时效。南通天南大酒店于１９９６年１０月１６日主张权利后，在一年期内未及时主张权利，已丧失了胜诉权。遂作出１９９９启民江初字第７２号民事判决，驳回南通天南大酒店的诉讼请求。
南通天南大酒店对一审判决不服，提出上诉。
江苏省南通市中级人民法院二审认为，南通天南大酒店与启东市丝绸制衣厂所签订的包租客房协议，不违反法律或社会公共利益，该合同合法有效。１９９６年双方虽未续订合同，但仍按该合同的条款实际履行，实属该合同的延续。诉讼时效的适用，应由双方所订合同的性质决定。查双方所订合同的性质，应属宾馆服务合同，而非房屋租赁合同。故一审法院适用一年期的特殊诉讼时效失当，而应适用二年期的普通诉讼时效。１９９６年１０月１６日启东市丝绸制衣厂出具尚欠南通天南大酒店６９６９元的欠据，是合同终止后对合同项下应付款的确认，意思表示真实，应予认定。该欠条表示当月付清，并为南通天南大酒店所接受，故诉讼时效期限应自次月首日即１９９６年１１月１日起计算。南通天南大酒店于１９９８年６月１２日在二年期内函件催收欠款，已引起诉讼时效的中断，故南通天南大酒店的胜诉权仍应受法律保护。因此，本案案由应确立为欠款纠纷，原判确立的案由不当，定性不准，导致适用法律错误，应予改判。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第１５３条第１款第２项和《中华人民共和国民法通则》第１３５条、第１０６条、第１１１条、第１１２条之规定，作出１９９９通民终字第８１４号民事判决，撤销原判，改判启东市丝绸制衣厂给付尚欠南通天南大酒店的服务费人民币６９６９元，并偿付自１９９６年１１月１日起至履行给付义务之日止的滞纳金。
法理评析
这是宾客拖欠旅店住宿费的典型案例。宾客在旅店居住客房所支付的费用，俗称住宿费。一般而言，宾客退房离店后，根据旅店管理惯例，将会要求宾客即时付清住宿费，不至于发生宾客拖欠住宿费的问题。但本案原、被告之间依长期包住客房的合同，确曾建立过良好的信誉关系，致被告退房离店时，拖欠原告的住宿费变成了现实。本案中双方对欠款金额、事由等事实并无争议，一、二审亦予认定，惟在适用法律方面上认识迥异。
一、《民法通则》第１３６条第３项所述“租金”的性质定位
《民法通则》第１３６条第３项所言之“租金”的内涵以及属于何种性质的民事法律关系《民法通则》及其相关的司法解释并未作专门的说明。我们可以从“租金”的词义和相关的法律中去辨析。其一，从词义上讲，“租金”一词在《汉语大词典》中解释为“出租者所收或承租者所付的租赁田地房屋之类的代价”。可见，“租金”是随着租赁关系的产生而派生的，这与我国传统的租赁关系演化过程的现实相吻合。其二，从我国民法中有关合同立法确立“租金”的沿革上讲，在《民法通则》颁布前，立法机关就于１９８１年１２月１３日颁布的原《经济合同法》中规定交纳“租金”是财产租赁合同中承租方应当承担的责任；此后于１９９３年９月２日修正后的《经济合同法》第２３条增加了“租金”是财产租赁合同应当明确的主要内容的规定；１９９９年颁行的《合同法》除了沿习原《经济合同法》有关“租金”的规定外，第２１２条规定了“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。开宗明义地明确“租金”是租赁合同中承租人付给出租人转移其租赁物使用、收益权的价金。从法律上对“租金”进行了严格界定，即“租金”以租赁合同的成立为前提，离开了租赁合同，“租金”无从谈起。
因租赁合同设立的是租赁法律关系，故《民法通则》第１３６条第３项之“租金”所涉及的民事法律关系的性质定位只能是租赁法律关系，其他民事法律关系将不涉及“租金”问题；只有“拒付或延付”租赁法律关系中之“租金”的，才适用一年期的特殊诉讼时效；除《民法通则》中规定适用特殊诉讼时效所涉及的有关民事法律关系外，其他民事法律关系都应适用二年期的普通诉讼时效。
二、双方所订立合同性质的界定及该合同项下所言“房租金”的实质
本案双方所订合同性质的界定，是正确解决本案诉讼时效的关键，因为合同的性质决定着法律适用。一审法院将双方的纠纷确立为房租纠纷，实际上是将双方所订合同的性质确定为租赁法律关系中的房屋租赁合同，主要依据是双方所订合同中明确被告履行合同、承担支付对价义务责任的就是“房租金”。如此观点正确，则一审法院适用一年期的特殊诉讼时效无误。但合同性质应根据双方签订合同的标的、交易习惯和履行合同的目的，作实质性的界定。
纵观双方所订之合同，其实质确属服务合同之类中的宾馆服务合同。服务合同属无名合同，因此类合同不典型，故在我国民法中包括１９９９年颁行的《合同法》未作专门的规定，以致在审判实践中往往被忽视。服务合同中经营者收取劳务的报酬称为服务费，而宾馆服务合同中的服务费又以“住宿费”最具典型。故人们通常所称的“住宿费”实际上就代表着宾馆服务费，两者无本质区别。
那么，房屋租赁合同与宾馆服务合同有哪些相同点和不同点呢应该说，两者相同点是均有借助房屋这一特定物作为载体以获取对价的合同。但不同点是：１两者获取对价的经营行为不同。房屋租赁合同系经营者出租人以交付房屋供使用为对价收取租金的合同，其标的仅限于物，经营者的经营行为单一，收取的是其有偿提供有形财产房屋的价款，具有有形的财产性；而宾馆服务合同是经营者借助于客房向宾客提供多项劳务的服务合同，其标的除具有有形的特定物客房外，还包括服务行为，尤以服务行为为甚，经营者的经营行为多样，收取的是有偿提供客房的价款和劳务的报酬，兼有有形的财产性和无形的劳务性。２经营者投入的成本不同。房屋租赁合同中的经营者，主要投入单一的不动产——房屋，成本较低；而宾馆服务合同中的经营者除了投入硬件——客房及相应的附属设施、设备外，还将支付员工的工资、福利及劳动保险等不特定的费用，其成本投入较高，对于星级宾馆而言更为突出。３承担的法律责任不同。房屋租赁合同中的经营者，一般仅就其因提供了危险的房屋而致承租人的人身损害承担民事责任，但对承租人在租赁房屋内的财产安全或其他原因所致的人身损害将不承担民事责任；而宾馆服务合同中的经营者，除与宾客另有约定外，负有保护宾客人身和财产安全的义务，并承担相应的民事责任。
本案中，南通天南大酒店是经营旅馆餐饮业的星级宾馆，属服务性的企业，其为启东市丝绸制衣厂提供的服务除客房外，还提供通讯、清洗卫生、水电、保安等方面的的多功能服务，无论投入的成本、经营行为，还是承担的法律责任，都与房屋租赁经营者具有明显的区别。被告应支付的费用，除使用原告的客房使用费外，还应包含原告的服务费，故双方所订的合同符合宾馆服务合同的特征。宾馆服务费，特别是通常所说的“住宿费”与“房租金”显有不同，也是生活常识。如果将宾客住宿宾馆认为系租赁房屋，按国家对房屋租赁管理的有关规定，则每一合同均该到有关行政管理部门办理登记，这也与宾馆管理制度不符。故双方所订合同项下所言的“房租金”名不符实，其实质应属服务费。
综上所述，依双方所订合同的目的和宾馆服务的商业惯例，根据合同缔约的公平、等价有偿、诚实信用原则，应确认双方所订的合同为宾馆服务合同。被告所拖欠的是宾馆服务费，而非《民法通则》第１３６条第３项所述之“租金”。故二审法院变更本案案由为欠款纠纷，并适用二年期的普通诉讼时效是正确的。
作者单位：江苏省南通市中级人民法院
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